علیرضا مرادی- قاضی سابق دادگستری و وکیل پایه یک کانون وکلای مرکز
رویه های قضایی پیرامون خواندگان دعوای اعتراض به تصمیم اداره ثبت اسناد و املاک محل بر غیرقابل افراز بودن ملک
طرح بحث:
افراز در اصطلاح ثبتی و قضایی عبارت از جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکای ملک است. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان را افراز گویند. به همین جهت است که افراز را قسمتی از تقسیم نامند.
افراز و تفکیک در موضوعات شهری و شهرسازی و خاصه رشد موزون سیمای شهر، اجرای طرح های جامع و تفصیلی از اهمیت زیادی برخوردار است. برای مشاهده تفاوت اصطلاحات «تفکیک، افراز و تقسیم» به مطلب «اشخاص حقیقی یا حقوقی اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارند» مراجعه نمایید.
مطابق ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۷ مجلس، رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، اعم از این که ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، با اداره ثبت محل وقوع ملک است که با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک اقدام می کند.
از جمله مقررات فوق، تکلیفی است که در ماده 154 (اصلاحى 1365/4/31) قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 26 اسفند 1310 (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى بر عهده ادارات ثبت قرار گرفته است تا نسبت به کلیه اراضى واقع در محدوده شهرها و حریم آنها، افراز را مطابق نقشه تفکیکى که به تأیید شهردارى محل رسیده باشد، انجام دهند.
در عمل شهرداری نیز گواهی قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک را بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلى یا هادى و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازى نسبت به نقشه ارسالى از ناحیه اداره ثبت، ظرف دو ماه تهیه و به همراه نقشه ارسالی به این اداره ثبت اعلام می کند و در نهایت اداره ثبت هم حسب مورد اقدام به افراز یا تصمیم بر غیرقابل افراز بودن ملک می گیرد.
هرگاه تصمیم واحد ثبتی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد، این تصمیم به موجب ماده دوم قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ از سوی هریک از شرکاء ملک مشاعی قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
سئوالی که در این ارتباط مطرح می شود این است که، اگر یکی از شرکاء ملک مشاع به تصمیم واحد ثبتی معترض باشد و قصد طرح دعوا در دادگاه فوق را داشته باشد، باید چه اشخاصی را به عنوان خوانده دعوای خود قرار دهد، آیا صرفاً شرکای ملک مشاعی کافی است یا علاوه بر آن باید اداره ثبت اسناد و املاک محل هم طرف دعوا قرار گیرد؟
رویه های قضایی:
شکی نیست که خواهان باید سایر شرکاء ملک را الزاماً طرح دعوا قرار دهد اما در این که آیا نیاز است تا اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه هم طرف دعوا قرار گیرد، رویه قضایی واحدی در محاکم قضایی کشور وجود ندارد.
برخی قضات نظر دارند که مانند دعوای ابطال سند رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک محل باید طرف دعوا قرار گیرد، تا نماینده این اداره در جلسه دادگاه حاضر شده از علت صدور تصمیم خود دفاع کند. بنابراین در صورت عدم طرح چنین دعوایی از سوی خواهان، حسب مورد اقدام به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع آن می نمایند.
در مقابل، برخی دیگر از قضات نظر دارند که چون حکم دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض جنبه اعلامی دارد، اداره ثبت در هر حال مکلف به اجرای آن می باشد و در نتیجه نیازی به طرح آن علیه اداره ثبت نمی باشد. در صورت طرح چنین دعوایی به جهت عدم توجه آن به اداره ثبت، اقدام به صدور قرار رد دعوا می نمایند.
با بررسی آرای متعددی از دادگاه ها، گزیده رویه های قضایی هر دو دیدگاه را برای آشنایی خوانندگان سایت وکیل مرادی انتخاب نموده که به شرح زیر است:
رویه اکثریت – خواندگان تمامی شرکای مشاعی ملک
در پرونده شعبه 107 دادگاه حقوقی تهران که خواهان علاوه بر شرکای مشاعی ملک، اداره ثبت اسناد و املاک را هم طرف دعوا قرارداده بود، این شعبه طی دادنامه شماره 699 مورخ 30/7/93 طرح چنین دعوایی را ضروری ندانست و در نتیجه نظر داد:
«در خصوص دعوی خواهان به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک با عنایت به اینکه خوانده مذکور یکی از ادارات دولتی می‌باشد که وفق مقررات قانونی تشکیل و در حدود وظایف خویش اقدام می‌نماید و در فرضی که حکم قطعی راجع به ابطال تصمیم ثبتی نیز صادر گردد، اداره مذکور مکلف به اجرای آن می‌باشد، حتی اگر دعوایی نیز علیه ایشان طرح نگردیده باشد. لذا بنا به مراتب مذکور مستنداَ به ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر بند 4 ماده 84 همین قانون قرار رد دعوی خواهان را به طرفیت اداره مذکور صادر و اعلام می‌نماید.»
رأی مذکور به موجب دادنامه شماره 9309970221001584 مورخ 1393/12/27 شعبه 10 دادگاه تجدید نظر استان تهران مورد تأیید قرار گرفت.
همچنین در پرونده شعبه یک دادگاه عمومی حقوقی لواسان که خواهان ها علاوه بر شرکای مشاعی، اداره ثبت اسناد و املاک این شهر را نیز طرف دعوا قرار داده بودند، دادگاه دعوا را متوجه اداره ثبت ندانست و طی دادنامه شماره 223 مورخ 31/3/1393 چنین نظر داد:
«فلذا دادگاه با توجه به موارد صدرالاشاره دعوی خواهان را وارد ندانسته و آن را متوجه خوانده ردیف اول ندانسته و مستنداً به مواد 2 و 89 ناظر بر بند 4 ماده 84 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبادرت به صدور قرار ردّ دعوی نسبت به اداره ثبت اسناد و املاک لواسانات صادر و اعلام می‌دارد.»
این رأی به موجب دادنامه شماره 9309970270400784 مورخ 1393/06/11 شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران تأیید شد.
همچنین اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/4117 مورخ 1368/8/28 نظر داد که ضرورتی به طرح دعوا علیه اداره ثبت نیست:
«با لحاظ مواد 3 و 6 آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع و بند دوم ماده 304 قانون امور حسبی، درخواست افراز و تقسیم باید علیه مالکین مشاع و صاحبان سهام صورت گیرد، تقدیم دادخواست اعتراض به طرفیت اداره ثبت ملایر به خواسته اعتراض به نظریه مذکور که مرجع رسیدگی بوده و ذی نفع در دعوای محسوب نمی گردد، موجه به نظر نمی رسد.»
رویه اقلیت – خواندگان تمامی شرکای ملک مشاعی و اداره ثبت محل وقوع ملک
در پرونده کلاسه 00365-11/6/91 شعبه سوم دادگاه عمومی شاهرود آقای الف. و خانم‌ها ف. و ط.الف. دادخواستی به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک شاهرود و آقایان الف. و و. و خانم و.الف. و خانم ف.ت. به خواسته اعتراض به تصمیم شماره 16626-31/5/91 واحد ثبتی شاهرود موضوع افراز پلاک ثبتی 3/2976 واقع در بخش یک ثبتی شاهرود به دادگستری شاهرود تقدیم نمودند که به شعبه سوم فوق ارجاع و این شعبه ضمن پذیرش طرح دعوا علیه اداره ثبت، ورود در ماهیت دعوا و انجام رسیدگی های قضایی، در نهایت دعوا را وارد ندانسته و پس از ختم رسیدگی به موجب دادنامه شماره 0887 مورخ 14/10/1392 چنین رأی داده است:
«… با توجه به محتویات پرونده و استماع اظهارات طرفین و نظریه کارشناس ابرازی که اشعار داشته با توجه به مقدار مالکیت هر یک از خواهان‌ها و خواندگان و عبور خیابان 30 متری از وسط ملک از شرق و نقشه تأییدشده شهرداری و احداث کوچه چهار متری دو قطعه در شمال و دو قطعه در جنوب قرارگرفته و ضوابط قانونی برابر اسناد مالکیت به‌عمل‌آمده و صرفه و غبطه طرفین در افراز لحاظ شده و خواهان‌ها با اعتراض به نظریه کارشناسی جهت قابل‌توجهی برای اعتراض خویش مطرح ننموده و صرفاً خواهان افراز توسط شهرداری شده‌اند که موجه به نظر نمی‌رسد، خدشه‌ای به نحوه افراز وارد نمی‌باشد» مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر ردّ اعتراض و بطلان دعوی مطروحه صادر نموده است….»
رأی مزبور در تاریخ 10/11/1392 مورد فرجامخواهی قرار گرفت که به موجب دادنامه شماره 9309970907800257 مورخ 1393/05/22 شعبه 18 دیوانعالی کشور با این استدلال که «موضوع خواسته اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در مقام افراز ملک مشاع است، این دعاوی بدون وجود اختلاف در مالکیت غیرمالی محسوب و از شمول ماده 367 قانون آیین دادرسی مدنی خارج می‌باشند بنابراین قابل فرجامخواهی نبوده و موجبی برای رسیدگی در دیوان عالی کشور وجود ندارد…» به مرحله قطعیت رسید.
در پرونده دیگری که در کرج مطرح شده بود، اداره ثبت اسناد و املاک این شهرستان طرف دعوا قرار گرفته که دادگاه بدوی ضمن پذیرش صحت طرح دعوا علیه اداره ثبت اسناد و املاک این شهرستان، پس از ورود در ماهیت دعوا، اقدام به فسخ و نقض تصمیم اداره مزبور نمود که این اداره نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده که شعبه ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران طی دادنامه شماره شماره ۷۴۹ مورخ 1388/ ۵ /۲۸ چنین رأی داده است:
«… در این دعوا تجدیدنظرخواه، اداره ی ثبت اسناد و املاک کرج است که از دادنامه ی صادره از مرجع تجدیدنظرخواهی کرده اند که طی آن رییس دادگاه بدوی، نسبت به تصمیم واحد ثبتی شهرستان کرج مبنی بر غيرقابل افراز بودن زمین، برابر دادنامه ی صادر شده، منتهی به فسخ و نقض تصميم واحد ثبتی شده و تجدیدنظرخواهی در مهلت قانونی به عمل آمده است. نظر به این که اعتراضات تجدید نظر خواه، متضمن مراتبی نیست که نقض دادنامه ی صادر شده را ایجاب کند، بنابراین رأی صادر شده تأیید می شود.»
نتیجه گیری:
هرچند بررسی ها نشان می دهد که رویه غالب قضایی کشور گرایش به آن سو دارد که طرح دعوا علیه اداره ثبت اسناد و املاک ضروری نیست اما تا زمانی که رویه واحدی در این خصوص در تمامی مراجع قضایی کشور حاکم نشود، طرح دعوای اعتراض بر تصمیم واحد ثبتی صرفاً علیه شرکای مشاعی ملک همواره با ریسک عدم پذیرش مواجهه است چرا که، مشخص نیست قاضی شعبه رسیدگی کننده به پرونده تابع کدامیک از دیدگاهای بیان شده خواهد بود.
در صورتی که تابع دیدگاه دوم باشد، دعوای خواهان با قرار رد دعوا و یا عدم استماع مواجهه خواهدشد که این امر موجب تحمیل هزینه های تجدیدنظرخواهی و بعضاً طرح مجدد دعوا بر خواهان است اما اگر وی از همان ابتداء این اداره طرف دعوا قرار گیرد، در فرضی که قاضی دادگاه تابع نظر اول هم باشد، مکلف به پذیرش دعوا و ورود در ماهیت آن بوده و ضمن صدور حکم در این خصوص، در نهایت به جهت عدم توجه دعوا به اداره ثبت، مبادرت به صدور قرار رد دعوای خواهد نمود اما خواهان به مقصود خود خواهد رسید./ساعت 20:40 تاریخ 06 تیر 1398