مقالات مربوطه به مسائل حقوق ثبت و قانون ثبت اسناد و املاک و قوانین مرتبط با آن در این دسته قرار دارد.

نحوه حل مشکل مفقودی قولنامه زمین، خانه، خودرو، موتورسیکلت

برای پاسخ به این پرسش که در صورت مفقودی قولنامه و مبایع نامه، طرفین معامله چه اقدامی می توانند انجام دهند، نیاز است تا ضمن مرور گذار به نحوه تنظیم قولنامه و مبایع نامه بدان پاسخ داده شود. به جهت شایع بودن مفقودی قولنامه، در پست حاضر از واژه قولنامه استفاده می شود لکن آنچه نسبت به آن بیان می شود، در خصوص مبایع نامه نیز صادق است.

قولنامه خرید و فروش ملک اعم از خانه و زمین یا وسیله نقلیه شامل خودرو، موتور سیکلت، دوچرخه و غیره، ممکن است به یکی از طرق زیر تنظیم شود که به اقتضای هر یک کیفیت اقدام برای حل مشکل مفقودی آن متفاوت خواهد بود.

اول- تنظیم قولنامه در بنگاه

در صورتی که قولنامه در یکی از بنگاه‌های املاک و خودرو تنظیم شده باشد، شخص متقاضی می تواند به یکی از شیوه های زیر نسبت به تهیه نسخه جایگزین قولنامه مفقودی اقدام کند:

1- اگر قولنامه دارای کد رهگیری باشد، می تواند درخواست پرینت دوباره قرارداد از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور معروف به سامانه املاک نماید. ممکن است این امر نیازمند پرداخت هزینه ای به حساب اتحادیه مربوطه باشد که متقاضی باید بپردازد.

در ارتباط با کد رهگیری این نکته ضروری است که، هر چند به موجب رأی وحدت رویه شماره ۱۲۱۸ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ناظر به ابطال بخشنامه شماره ۱۱۸۳۹ـ ۷/۲/۱۳۸۸ سازمان امور مالیاتی کشور مبنی بر الزام به اخذ کد رهگیری برای دریافت مفاصا حساب مالیاتی؛ اخذ کد رهگیری برای طرفین معامله اختیاری شد، لکن با توجه به وجود هزینه درخواست آن؛ طرفین و مسئولین بنگاه‌ها ترجیح می دهند از آن صرف نظر نمایند مضافاً به این که برای ینگاه‌ها بار مالیاتی نیز دارد.

2- از بنگاه خواسته شود تا با اخذ رسید، نسخه موجود نزد خود را به متقاضی تحویل و خود نسخه کپی را بردارد.

3- در صورتی که از قبل نسخه کپی از قولنامه مفقودی در اختیار متقاضی باشد، می توان آن را به بنگاه ارائه تا ممهور به مهر نماید.

4- با تهیه تصویری از نسخه قولنامه ای که نزد طرف دیگر قرارداد است، هر دو را به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر کل دادگاهها یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه تا نسخه کپی را تصدیق نماید.

دوم- تنظیم دستی قولنامه

در صورتی که طرفیین معامله در برگ عادی مبادرت به تنظیم قولنامه نموده باشند، شخص متقاضی می تواند با تهیه تصویری از نسخه قولنامه که نزد طرف دیگر قرارداد است، آن ها را به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر کل دادگاه‌ها یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه تا نسبت به تصدیق نسخه کپی اقدام نمایند.

معایب تنظیم مجدد قولنامه

برخی تنظیم مجدد قولنامه به یکی از تاریخ های روز قولنامه یا روز جاری را پیشنهادی می دهند که به نظر ما تنظیم قولنامه به هر یک از این دو تاریخ با اشکالات زیر مواجهه است:

الف- تنظیم قولنامه به تاریخ روز

1- اگر ملک موضوع معامله از املاک مشاعی باشد که شریکی بدون اجازه شریک دیگر فروخته و قرارداد جدید به تاریخ روز تنظیم شود، با توجه به ماده 808 قانون مدنی ممکن است شریک دیگر مبادرت به اعمال حق شفعه نماید. در این صورت، خریدار سابق مالکیت خود را از دست می دهد. زیان خریدار زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که ارزش ملک تفاوت قیمتی فاحشی یافته باشد مانند آنچه که از بهمن سال 1396 تا کنون رخ داده است.

2- اگر ملک در فاصله زمانی تنظیم قولنامه سابق و جدید مشمول طرح تملک اراضی از سوی شهری یا دیگر مراجع دولتی شده باشد، این امر سبب کاهش ارزش ملک شده و  ممکن است موجب بروز اختلافات حقوقی میان طرفین در این خصوص شود، چرا که در واقع امر، کاهش فوق در زمان مالکیت خریدار صورت گرفت ولی حسب قولنامه در زمان مالکیت فروشنده. این امر زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که بخش اعظمی از ملک مشمول طرح شده باشد در نتیجه ارزش ملک با کاهش شدید بها مواجهه شود.

3- با عنایت به ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم قرارداد دارای آثار حقوقی مهمی است که در پاره ای موارد ممکن است به حقوق اشخاص ثالث زیان وارد کند.

فرض کنید، ملک موضوع قولنامه مفقودی، بابت محکوم‌به ای حکمی که محکوم علیه آن خریدار به موجب قولنامه است، از سوی اجرای احکام مدنی توقیف شده باشد. تنظیم قولنامه مقدم مؤید عدم مالکیت وی در زمان توقیف خواهد بود که مستمکی برای اعمال مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی است یا فرض کنید شریکی بدون اجازه شریک دیگر، مبادرت به فروش سهم خود از مال غیرمنقول قابل تقسیمی نماید. در این صورت شریک دیگر به موجب ماده 808 قانون مدنی دارای حق شفعه خواهد شد. اگر این شریک بعد از اطلاع از تنظیم قولنامه مفقودی به فوریت نسبت به اعمال حق اقدام ننموده باشد و به استناد ماده 821 قانون مزبور حق وی از بین رفته باشد، در بعد از قولنامه جدید این حق برای وی ایجاد که می تواند اعمال نماید و ملک را تملک نماید، امری که موجب بروز مشکلاتی برای خریدار قولنامه جدید خواهد شد.

ب- تنظیم به تاریخ قولنامه

1- اگر در تاریخ امروز قولنامه ای به زمان قبل تنظیم شود، ممکن است، سند تنظیمی با جمع شرایطی جعل قرارداد به تاریخ مقدم محسوب شود.

2- اگر یک یا هر دو شاهد و یا یکی از طرفین قولنامه فوت شده باشند، تنظیم قولنامه به تاریخ قبل غیرممکن خواهد شد.

3- با توجه به ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم قرارداد دارای آثار حقوقی مهم است که در برخی موارد ممکن است مغایر حقوق اشخاص ثالث باشد.

نکته پایانی

اقامه دعوای مفقودی در شورای حل اختلاف و اخذ گواهی از این مرجع، جایگزین قولنامه مفقودی نبوده و تنها مؤید آن است که از تاریخ صدور حکم شورا هر گونه سوءاستفاده احتمالی از آن، بدون هماهنگی طرفین معامله صورت گرفته است./23:30 دقیقه، دوشنبه 16 تیر 1399

منبع: وکیل مرادی؛ پایگاه آموزش حقوق کاربردی، خدمات مشاوره و وکالت

مقایسه اسناد مالکیت رسمی تک برگی و دفترچه ای

اسناد از حیث کیفیت تنظیم و تشریفات لازم برای صدور آن، به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند. با توجه به ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر اساس مقررات قانونی تنظیم می‌گردد، سند رسمی نامیده می شود، مانند سند ازدواج و سند مالکیت.

در مقابل، هر سندی که خارج از شرایط بیان شده در ماده فوق تنظیم شده باشد، سند عادی محسوی می گردد، نظیر مبایع نامه های عادی تنظیمی در دفاتر املاک، قولنامه های خرید خودرو.

تفاوت سند رسمی با سند دفترچه ای عادی

اسناد رسمی از حیث آثار با سند عادی تفاوت دارند که از جمله آن لازم‌الاجراء بودن سند رسمی است. مع الوصف، به تصریح برخی قوانین، بعضی از انواع اسناد عادی دارای اثر سند رسمی می باشند. مانند چک که یک سند عادی است ولی به موجب ماده 2 قانون صدور چک مصوب ۱۶ تیرماه ۱۳۵۵ مجلس شورای اسلامی با آخرین اصلاحات و الحاقات بعدى در حکم سند رسمی محسوب و دارای قدرت اجرایی آن است. به همین دلیل است که دارنده آن می تواند تحت شرایط معین جهت وصول وجه آن از طریق دوایر اجرای ادارات ثبت اسناد و املاک مربوطه اقدام نماید.

با توجه به مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى، ثبت برخی معاملات نظیر کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکى که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، اجباری است.

در پی اجباری شدن ثبت معاملات مزبور، برای معامله این موال سند دفترچه‌ای که به سند منگوله‌دار نیز معروف است صادر می شد که مندرجات آن دست‌نویس است. این سند در قدیم از اعتبار زیادی برخوردار بود ولی بعدها به جهت پیشرفت تکنیک‌های مورد استفاده مجرمین و وقوع جرائمی مانند جعل، اعتبار گذشته خود را از دست داده و چند سالی است که سند تک برگی در حال جایگزینی کامل آن است.

سند تک برگی کاداستی چیست؟

با الکترونیکی شدن اسناد و راه اندازی سامانه ثبت، سند تک برگی کاداستی ظهور کرد که با توجه به لحاظ برخی موارد امنیتی در آن، وقوع جعل نسبت به این نوع اسناد به حداقل رسیده است.

با توجه اعلان عمومی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر این که مالکین سندهای دفترچه‌ای با مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک محل نسبت به تعویض آن با سند تک برگی اقدام نمایند؛ ظرف سال های آتی این اسناد جای سند دفترچه ای را به طورکامل خواهند گرفت.

بدین منظور بی مناسب نیست تا در پست حاضر وب سایت وکیل مرادی پیرامون ویژگی‌های هر یک از دو سند فوق که در بردارنده تفاوت آن ها با یکدیگر نیز است، مواردی را بیان نماییم.

ویژگی های سند مالکیت رسمی دفترچه ای و سند مالکیت تک برگی

مشخصات سند دفترچه ای

1- مندرجات این اسناد توسط یکی از متصدیات مربوطه در ثبت با خودنویس مشکی نوشته می شد.

2- به جهت دستنویس بودن سند منقوله‌دار، بعضاً شاهد ناخوانایی در برخی از اسناد می باشیم.

3- این سند به جهت امکان خدشه در آن، به سهولت مورد جعل قرار می گیرد. پرونده های متعدد در مراجع قضایی وجود دارد که نشان می دهد تا چه میزان جعل این اسناد و استفاده از آن ها صورت گرفت.

در برخی از پرونده ها این جرائم به صورت باندی و با معاونت یا مباشرت و یا مشارکت معدودی از سردفتران اسناد رسمی نیز واقع شده است.

4- فاقد آدرس ملک، کد پستی آن و مشخصات کامل مالک است.

ویژگی های سند تک برگی

1- سند از طریق سیستم تنظیم و تمامی مندرجات آن تایپ می شود که به این جهت دیگر مشکل ناخوانایی قبل در آن مشاهده نمی شود.

2- دارای شماره سریالی است که در سمت راست بالایی روی سند است.

3- دارای شماره دفتر الکترونیکی است که کمی پایین تر از شماره سریال سند قرار دارد.

4- دارای نقشه موقعیت که در سمت راست پایینی سند و نقشه طول و ابعاد ملک که در سمت چپ پایینی سند قرار دارد، است. (نقشه UTM یا نقشه ای که طول و عرض جغرافیایی در آن قید می ‌شود.)

5- شناسنامه ملی جغرافیایی ملک (املاک و مستغلات «جام») در سمت راست سند و پایین تر از نقشه موقعیت قرار دارد.

این شناسه یکتا است که مختص ملک ثبت شده در آن بوده که این امر سبب می شود تا از صدور سند معارض مالکیت جلوگیری شود.

6- دارای رمزینه (بارکد) است که در ذیل روی سند در سمت چپ پایینی آن واقع است که با استفاده از همین کد رمز است که اگر سندی جعل شود، مشخصات صاحب سند مالکیت اعلام می‌شود.

7- دارای مشخصات ملک، آدرس و کد پستی آن است که در قسمت بالایی روی سند نوشته می‌شود.

8- دارای مشخصات کامل مالک است.

9- دارای هولوگرام قوه قضاییه مخصوص واحد ثبتی مربوطه (آرم و متن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در آن) بوده که همراه با مهر و امضاء رئیس واحد ثبتی محل یا متصدیان مربوطه در ظهر سند قرار دارد.

10- وجود قسمت ویژه «محدودیت های نقل و انتقالات» در ظهر سند که اگر محدودیت هایی نسبت به ملک از جمله بازداشت و رهن اعمال شود، در همین بخش درج می شود.

11- اگر سند قبل از تسیلم به مالک ملک یا بعد از آن باطل شود، مهر باطل شد روی آن زده و پانچ [دو سوراخ در وسط] می شود.

این امر سبب می شود تا سند از درجه اعتبار ساقط شود، در نتیجه اگر شخصی بخواهد مهر فوق را پاک کرده و از آن سوءاستفاده کند، پانچ فوق مانع این عمل می شود.

از این اینکه با ما در مقاله تفاوت سند رسمی با سند دفترچه ای همراه بودید بسیار سپاس‌گزاریم.

منبع: وکیل مرادی؛ پایگاه آموزش حقوق کاربردی، خدمات مشاوره و وکالت