توضیح: در نظر است تا ضمن مروری گذرا بر تحولات قانونی قوانین حاکم بر اجاره اماکن استیجاری، به احصاء قوانین حاکم بر اجاره امکان مسکونی، کسبی، آموزشی، مدارس غیر انتفاعی و آموزشگاه های علمی بپردازیم.

قسمت اول – اجاره اماکن مسکونی و تجاری

تاریخچه تحولات قانونی قوانین حاکم بر اجاره اماکن مسکونی و تجاری

اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و کسبی از زمان وضع و اجرای قانون مدنی در سال 1307 تابع مواد 466 الی 506 این قانون بود.

در پی توسعه اماکن کسب و تجارت و بروز مسایل جدید در این حوزه که طبع و ماهیت آن متفاوت از اجاره اماکن مسکونی است، ضرورت وضع قانونی خاص نسبت این اماکن اجتناب ناپذیر گردید.

در پاسخ نیاز فوق، قانونگذار اولین قانون خاص حاکم بر اماکن کسبی را با نام «قانون روابط مالک و مستأجر ‌مصوب 10 خرداد ماه 1339 (‌کمیسیون مشترک دادگستری مجلسین) را وضع نمود.

از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون مزبور، اجاره تمامی اماکن کسب مشمول این قانون قرار گرفت و تنها در موارد سکوت نسبت به موضوعی، امکان مراجعه به قانون مدنی به عنوان قانون مادر وجود داشت.

قانون فوق تا سال 1356 مجری بود اما در این سال مقنن با برخورداری از تجربه نزدیک به دو دهه اجرای قانون خاص در حوزه امکان کسب، در صدد بر آمد با رفع نواقص قانون سابق، قانون جامعی وضع نماید. در نتیجه «قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوّب دوم مرداد 1356 مجلس شورا با اصلاحات بعدی» که قانون کامل در حوزه اجاره امکان کسبی بود، تصویب و قانون سال 1339 نسخ گردید.

هر چند در این مقطع، اجاره اماکن مسکونی، مانند سابق تابع قانون مدنی بود اما مقنن، با توجه به تجربه وضع قانون خاص در امر اماکن کسبی، در صدد بر آمد برای اماکن مسکونی نیز خاص ویژه وضع نماید و تا حد ممکن اجاره این اماکن را از قانون مدنی خارج نماید.

در پاسخ به نیاز مزبور، قانوگذار «قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 13 اردیبهشت 1362 مجلس شورای اسلامی» وهمچنین «آیین نامه اجرایی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1362 هیأت وزیران» را وضع و به این ترتیب، اجاره اماکن مسکونی نیز تابع قانون مستقل و خاص شد و تنها در موارد سکوت نسبت به موضوعی، امکان مراجعه قانون مدنی وجود داشت.

این بار مقنن بر خلاف فلسفه های وضع دو قانون تخصصی در حوزه اماکن کسبی و مسکونی، با نایده انگاشتن تمام دستاوردهای مثبت حاصل از اجرای این قوانین، در صدد بر آمد اجاره هر دو اماکن را تابع قانونی واحد نماید!

در جهت نیل به خواسته فوق، «قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 26 مرداد 1376 مجلس شورای اسلامی» وضع که از تاریخ 1 مهرماه 1376 لازم اچراء گردید و همچنین «آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19 اردیبهشت 1378 هیأت وزیران با اصلاحات بعدی» لازم اجراء گردید.

نتیجه گیری

باتوجه به آنچه بیان شد، از تاریخ 1 مهر 1376 تا زمان اعلام اراده بعدی مقنن، اجاره هر دو مکان کسبی و مسکونی تابع قانونی سال 1376 گردید و تنها در صورتی که قرارداد اجاره فاقد شرایط مقرر در این قانون باشد، تابع قانون مدنی خواهد بود./دوشنبه 12 خرداد 1399

منبع: وکیل مرادی؛ پایگاه آموزش حقوق کاربردی، خدمات مشاوره‌ و وکالت