راهکارهای حقوقی مفقودی قولنامه و مبایع نامه

مقالات حقوقی
مقالات حقوقی

نحوه حل مشکل مفقودی قولنامه زمین، خانه، خودرو، موتورسیکلت

برای پاسخ به این پرسش که در صورت مفقودی قولنامه و مبایع نامه، طرفین معامله چه اقدامی می توانند انجام دهند، نیاز است تا ضمن مرور گذار به نحوه تنظیم قولنامه و مبایع نامه بدان پاسخ داده شود. به جهت شایع بودن مفقودی قولنامه، در پست حاضر از واژه قولنامه استفاده می شود لکن آنچه نسبت به آن بیان می شود، در خصوص مبایع نامه نیز صادق است.

قولنامه خرید و فروش ملک اعم از خانه و زمین یا وسیله نقلیه شامل خودرو، موتور سیکلت، دوچرخه و غیره، ممکن است به یکی از طرق زیر تنظیم شود که به اقتضای هر یک کیفیت اقدام برای حل مشکل مفقودی آن متفاوت خواهد بود.

اول- تنظیم قولنامه در بنگاه

در صورتی که قولنامه در یکی از بنگاه‌های املاک و خودرو تنظیم شده باشد، شخص متقاضی می تواند به یکی از شیوه های زیر نسبت به تهیه نسخه جایگزین قولنامه مفقودی اقدام کند:

1- اگر قولنامه دارای کد رهگیری باشد، می تواند درخواست پرینت دوباره قرارداد از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور معروف به سامانه املاک نماید. ممکن است این امر نیازمند پرداخت هزینه ای به حساب اتحادیه مربوطه باشد که متقاضی باید بپردازد.

در ارتباط با کد رهگیری این نکته ضروری است که، هر چند به موجب رأی وحدت رویه شماره ۱۲۱۸ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ناظر به ابطال بخشنامه شماره ۱۱۸۳۹ـ ۷/۲/۱۳۸۸ سازمان امور مالیاتی کشور مبنی بر الزام به اخذ کد رهگیری برای دریافت مفاصا حساب مالیاتی؛ اخذ کد رهگیری برای طرفین معامله اختیاری شد، لکن با توجه به وجود هزینه درخواست آن؛ طرفین و مسئولین بنگاه‌ها ترجیح می دهند از آن صرف نظر نمایند مضافاً به این که برای ینگاه‌ها بار مالیاتی نیز دارد.

2- از بنگاه خواسته شود تا با اخذ رسید، نسخه موجود نزد خود را به متقاضی تحویل و خود نسخه کپی را بردارد.

3- در صورتی که از قبل نسخه کپی از قولنامه مفقودی در اختیار متقاضی باشد، می توان آن را به بنگاه ارائه تا ممهور به مهر نماید.

4- با تهیه تصویری از نسخه قولنامه ای که نزد طرف دیگر قرارداد است، هر دو را به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر کل دادگاهها یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه تا نسخه کپی را تصدیق نماید.

دوم- تنظیم دستی قولنامه

در صورتی که طرفین معامله در برگ عادی مبادرت به تنظیم قولنامه نموده باشند، شخص متقاضی می تواند با تهیه تصویری از نسخه قولنامه که نزد طرف دیگر قرارداد است، آن ها را به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر کل دادگاه‌ها یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه تا نسبت به تصدیق نسخه کپی اقدام نمایند.

معایب تنظیم مجدد قولنامه

برخی تنظیم مجدد قولنامه به یکی از تاریخ های روز قولنامه یا روز جاری را پیشنهادی می دهند که به نظر ما تنظیم قولنامه به هر یک از این دو تاریخ با اشکالات زیر مواجهه است:

الف- تنظیم قولنامه به تاریخ روز

1- اگر ملک موضوع معامله از املاک مشاعی باشد که شریکی بدون اجازه شریک دیگر فروخته و قرارداد جدید به تاریخ روز تنظیم شود، با توجه به ماده 808 قانون مدنی ممکن است شریک دیگر مبادرت به اعمال حق شفعه نماید. در این صورت، خریدار سابق مالکیت خود را از دست می دهد. زیان خریدار زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که ارزش ملک تفاوت قیمتی فاحشی یافته باشد مانند آنچه که از بهمن سال 1396 تا کنون رخ داده است.

2- اگر ملک در فاصله زمانی تنظیم قولنامه سابق و جدید مشمول طرح تملک اراضی از سوی شهری یا دیگر مراجع دولتی شده باشد، این امر سبب کاهش ارزش ملک شده و  ممکن است موجب بروز اختلافات حقوقی میان طرفین در این خصوص شود، چرا که در واقع امر، کاهش فوق در زمان مالکیت خریدار صورت گرفت ولی حسب قولنامه در زمان مالکیت فروشنده. این امر زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که بخش اعظمی از ملک مشمول طرح شده باشد در نتیجه ارزش ملک با کاهش شدید بها مواجهه شود.

3- با عنایت به ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم قرارداد دارای آثار حقوقی مهمی است که در پاره ای موارد ممکن است به حقوق اشخاص ثالث زیان وارد کند.

فرض کنید، ملک موضوع قولنامه مفقودی، بابت محکوم‌به ای حکمی که محکوم علیه آن خریدار به موجب قولنامه است، از سوی اجرای احکام مدنی توقیف شده باشد. تنظیم قولنامه مقدم مؤید عدم مالکیت وی در زمان توقیف خواهد بود که مستمکی برای اعمال مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی است یا فرض کنید شریکی بدون اجازه شریک دیگر، مبادرت به فروش سهم خود از مال غیرمنقول قابل تقسیمی نماید. در این صورت شریک دیگر به موجب ماده 808 قانون مدنی دارای حق شفعه خواهد شد. اگر این شریک بعد از اطلاع از تنظیم قولنامه مفقودی به فوریت نسبت به اعمال حق اقدام ننموده باشد و به استناد ماده 821 قانون مزبور حق وی از بین رفته باشد، در بعد از قولنامه جدید این حق برای وی ایجاد که می تواند اعمال نماید و ملک را تملک نماید، امری که موجب بروز مشکلاتی برای خریدار قولنامه جدید خواهد شد.

ب- تنظیم به تاریخ قولنامه

1- اگر در تاریخ امروز قولنامه ای به زمان قبل تنظیم شود، ممکن است، سند تنظیمی با جمع شرایطی جعل قرارداد به تاریخ مقدم محسوب شود.

2- اگر یک یا هر دو شاهد و یا یکی از طرفین قولنامه فوت شده باشند، تنظیم قولنامه به تاریخ قبل غیرممکن خواهد شد.

3- با توجه به ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم قرارداد دارای آثار حقوقی مهم است که در برخی موارد ممکن است مغایر حقوق اشخاص ثالث باشد.

نکته پایانی

اقامه دعوای مفقودی در شورای حل اختلاف و اخذ گواهی از این مرجع، جایگزین قولنامه مفقودی نبوده و تنها مؤید آن است که از تاریخ صدور حکم شورا هر گونه سوءاستفاده احتمالی از آن، بدون هماهنگی طرفین معامله صورت گرفته است./23:30 دقیقه، دوشنبه 16 تیر 1399

منبع: وکیل مرادی؛ پایگاه آموزش حقوق کاربردی، خدمات مشاوره و وکالت

4.5/5 - (51 امتیاز)

توسط علیرضا مرادی

قاضی اسبق دادگستری و وکیل پایه یک کانون وکلا

30 دیدگاه

  1. سلام خسته نباشید
    حدود سی سال پیش، مادر بزرگ همسرم، زمینی رو برای ساخت خانه و کشت و زرع ب مبلغی معلوم به پسرش ک پدر همسرم هست میفروشه، حدود سی سال از این فروشنامه گذشته.
    لازم ب ذکر است که قولنامه فروش، دستی بوده، و حدود ۸ نفر شاهد و مهر شورای روستا را داراست.
    بعد سی سال بعداز مرگ مادربزرگ و پدر همسرم، عمه همسرم ادعا ارث کرده و خانه و زمین اطرافش را میخواهد، در این بین اصل خریدنامه گمشده و ما فقط کپی انرا داریم.
    آیا میتوانیم خانه را نگه داریم یا نه؟
    میشه لطفا راهنمایی کنید، ممنونم میشم.

    1. درود
      در سئوال نسبت به پرداخت مبلغ زمین به مادر بزرگ همسر و نیز وضعیت زمین بعد از انتقال به پدر همسر و این که آیا در آن کشت و زرغ و یا ساخت و سازی شده یا خیر، اشاره ای نشده است.
      با فرض این که مبلغ فوق پرداخت شده و بعد از انتقال خریدار در زمین کشت زرغ و یا ساخت ساز نموده و تصرف مالکانه داشته و دارد؛ گم شدن قولنامه خللی به مالکیت وی ایراد نمی کند.
      اگر آن 8 نفر و اعضای شورا در قید حیات باشند، بهتر است استشهادیه ای که متضمن تنظیم قولنامه برابر تصویر موجود باشد و ذکر مفقود شدن آن تهیه تا در صورت نیاز به طرح دعوی بتوان از هر دو اوراق و عنداللزوم شهادت شهود استشهادیه استفاده نمود.

  2. دورد
    مطلب بسیار بسیار کاربردی و بدرد بخوری تهیه و منتشر کردید.
    با آرزوی توفق شما

  3. سلام
    آیا راهی وجود دارد مبایعه نامه یا قولنامه امانت گذاشته شده را نزد شخصی ثابت کرد؟
    چه راهی دارد؟

    1. درود
      به صورت کلی پاسخ سئوال با لحاظ دلایل «اقرار، سند کتبی، شهادت شهود، امارات و سوگند» مثبت است اما اعلام نظر نسبت به یک رابطه حقوقی خاص مانند سئوال شما نیاز به بررسی موردی دارد.

  4. سلام و ممنون
    چقدر این مطلب شما برای قولنامه ای که گم کرده بودیم بدرد ما خورد.
    خیلی خیلی ممنونم.

  5. سلام جناب وکیل مرادی
    مقاله شما در مورد مفقودی قولنامه و مبایع نامه بی نظیر بود و خیلی از آن استفاده کردم.
    کامنت های کاربران نیز شان از مفید بودن آن دارد.
    همیشه پایدار باشید.

  6. سلام آقای مرادی که الحق دارای تجارب ارزشمندی در زمینه علم حقوق دارید.
    برادر من ۳۰ سال پیش ارثی را که از پدرمان مانده بود که زمین زراعی است، به دامادمان فروخته بود. اکنون بعد از فوت خریدار که ۲۰ سال از آن می گذرد و برادرم که می داند وراث خریدار قولنامه را مفقود کرده اند، ادعا می کند که زمین را نفروخته ام اگر مدرکی دارید رو کنید. آن ها نیز مدرک ندارند و ۱۱ ورثه هستند.
    لطفا راهنمایی بفرمایید برای ابنکه حقی از بین نرود چه باید بکنند.
    خیلی از شما ممنون هستم.

    1. درود و سپاس از حسن نظر شما
      با توجه به این که در سئوال مشخص نیست که آیا ملک بعد از فروش تحویل خریدار شده یا خیر و آیا دارای سند رسمی می باشد یا عادی، پاسخ بنده همان است که به سئوال امیر بیان کردم.

دیدگاهی بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

درخواست در واتس اپ
1
درخواست مشاوره و وکالت
مشاوره با وکیل مرادی
درود
درخواست مشاوره رایگان در انجمن قضاوت آنلاین https://www.ghazavatonline.com/forums/
و مشاوره خصوصی در واتس‌آپ مطرح شود.