نوشته‌ها

رویه های قضایی پیرامون خواندگان دعوای اعتراض به تصمیم اداره ثبت اسناد و املاک محل بر غیرقابل افراز بودن ملک 

طرح بحث:

افراز در اصطلاح ثبتی و قضایی عبارت از جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکای ملک است. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان را افراز گویند. به همین جهت است که افراز را قسمتی از تقسیم نامند.

افراز و تفکیک در موضوعات شهری و شهرسازی و خاصه رشد موزون سیمای شهر، اجرای طرح های جامع و تفصیلی از اهمیت زیادی برخوردار است. برای مشاهده تفاوت  اصطلاحات «تفکیک، افراز و تقسیم» به مطلب «اشخاص حقیقی یا حقوقی اجازه تفکیک یا افراز اموال غیرمنقول را ندارند» مراجعه نمایید.

مطابق ماده اول ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۷ مجلس، رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، اعم از این که ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، با اداره ثبت محل وقوع ملک است که با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک اقدام می کند.

از جمله مقررات فوق، تکلیفی است که در ماده 154 (اصلاحى 1365/4/31) قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 26 اسفند 1310 (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى بر عهده ادارات ثبت قرار گرفته است تا نسبت به کلیه اراضى واقع در محدوده شهرها و حریم آنها، افراز را مطابق نقشه تفکیکى که به تأیید شهردارى محل رسیده باشد، انجام دهند.

در عمل شهرداری نیز گواهی قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک را بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلى یا هادى و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازى نسبت به نقشه ارسالى از ناحیه اداره ثبت، ظرف دو ماه تهیه و به همراه نقشه ارسالی به این اداره ثبت اعلام می کند و در نهایت اداره ثبت هم حسب مورد اقدام به افراز یا تصمیم بر غیرقابل افراز بودن ملک می گیرد.

هرگاه تصمیم واحد ثبتی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد، این تصمیم به موجب ماده دوم ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ از سوی هریک از شرکاء ملک مشاعی قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

سئوالی که در این ارتباط مطرح می شود این است که، اگر یکی از شرکاء ملک مشاع به تصمیم واحد ثبتی معترض باشد و قصد طرح دعوا در دادگاه فوق را داشته باشد، باید چه اشخاصی را به عنوان خوانده دعوای خود قرار دهد، آیا صرفاً شرکای ملک مشاعی کافی است یا علاوه بر آن باید اداره ثبت اسناد و املاک محل هم طرف دعوا قرار گیرد؟

رویه های قضایی:

شکی نیست که خواهان باید سایر شرکاء ملک را الزاماً طرح دعوا قرار دهد اما در این که آیا نیاز است تا اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه هم طرف دعوا قرار گیرد، رویه قضایی واحدی در محاکم قضایی کشور وجود ندارد.

برخی قضات نظر دارند که مانند دعوای ابطال سند رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک محل باید طرف دعوا قرار گیرد، تا نماینده این اداره در جلسه دادگاه حاضر شده از علت صدور تصمیم خود دفاع کند. بنابراین در صورت عدم طرح چنین دعوایی از سوی خواهان، حسب مورد اقدام به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع آن می نمایند.

در مقابل، برخی دیگر از قضات نظر دارند که چون حکم دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض جنبه اعلامی دارد، اداره ثبت در هر حال مکلف به اجرای آن می باشد و در نتیجه نیازی به طرح آن علیه اداره ثبت نمی باشد. در صورت طرح چنین دعوایی به جهت عدم توجه آن به اداره ثبت، اقدام به صدور قرار رد دعوا می نمایند.

با بررسی آرای متعددی از دادگاه ها، گزیده رویه های قضایی هر دو دیدگاه را برای آشنایی خوانندگان سایت وکیل مرادی انتخاب نموده که به شرح زیر است:

رویه اکثریت – خواندگان تمامی شرکای مشاعی ملک

در پرونده شعبه 107 دادگاه حقوقی تهران که خواهان علاوه بر شرکای مشاعی ملک، اداره ثبت اسناد و املاک را هم طرف دعوا قرارداده بود، این شعبه طی دادنامه شماره 699 مورخ 30/7/93 طرح چنین دعوایی را ضروری ندانست و در نتیجه نظر داد:

«در خصوص دعوی خواهان به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک با عنایت به اینکه خوانده مذکور یکی از ادارات دولتی می‌باشد که وفق مقررات قانونی تشکیل و در حدود وظایف خویش اقدام می‌نماید و در فرضی که حکم قطعی راجع به ابطال تصمیم ثبتی نیز صادر گردد، اداره مذکور مکلف به اجرای آن می‌باشد، حتی اگر دعوایی نیز علیه ایشان طرح نگردیده باشد. لذا بنا به‌ مراتب مذکور مستنداَ به ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر بند 4 ماده 84 همین قانون قرار رد دعوی خواهان را به طرفیت اداره مذکور صادر و اعلام می‌نماید.»

رأی مذکور به موجب دادنامه شماره 9309970221001584 مورخ 1393/12/27 شعبه 10 دادگاه تجدید نظر استان تهران مورد تأیید قرار گرفت.

همچنین در پرونده شعبه یک دادگاه عمومی حقوقی لواسان که خواهان ها علاوه بر شرکای مشاعی، اداره ثبت اسناد و املاک این شهر را نیز طرف دعوا قرار داده بودند، دادگاه دعوا را متوجه اداره ثبت ندانست و طی دادنامه شماره 223 مورخ 31/3/1393 چنین نظر داد:

«فلذا دادگاه با توجه به موارد صدرالاشاره دعوی خواهان را وارد ندانسته و آن را متوجه خوانده ردیف اول ندانسته و مستنداً به مواد 2 و 89 ناظر بر بند 4 ماده 84 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مبادرت به صدور قرار ردّ دعوی نسبت به اداره ثبت اسناد و املاک لواسانات صادر و اعلام می‌دارد.»

این رأی به موجب دادنامه شماره 9309970270400784 مورخ 1393/06/11 شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران تأیید شد.

همچنین اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/4117 مورخ 1368/8/28 نظر داد که ضرورتی به طرح دعوا علیه اداره ثبت نیست:

«با لحاظ مواد 3 و 6 آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع و بند دوم ماده 304 قانون امور حسبی، درخواست افراز و تقسیم باید علیه مالکین مشاع و صاحبان سهام صورت گیرد، تقدیم دادخواست اعتراض به طرفیت اداره ثبت ملایر به خواسته اعتراض به نظریه مذکور که مرجع رسیدگی بوده و ذی نفع در دعوای محسوب نمی گردد، موجه به نظر نمی رسد.»

رویه اقلیت – خواندگان تمامی شرکای ملک مشاعی و اداره ثبت محل وقوع ملک

در پرونده کلاسه  00365-11/6/91 شعبه سوم دادگاه عمومی شاهرود آقای الف. و خانم‌ها ف. و ط.الف. دادخواستی به ‌طرفیت اداره ثبت ‌اسناد و املاک شاهرود و آقایان الف. و و. و خانم و.الف. و خانم ف.ت. به خواسته اعتراض به تصمیم شماره 16626-31/5/91 واحد ثبتی شاهرود موضوع افراز پلاک ثبتی 3/2976 واقع در بخش یک ثبتی شاهرود به دادگستری شاهرود تقدیم نمودند که به شعبه سوم فوق ارجاع و این شعبه ضمن پذیرش طرح دعوا علیه اداره ثبت، ورود در ماهیت دعوا و انجام رسیدگی های قضایی، در نهایت دعوا را وارد ندانسته و پس از ختم رسیدگی به موجب دادنامه شماره 0887 مورخ 14/10/1392 چنین رأی داده است:

«… با توجه به محتویات پرونده و استماع اظهارات طرفین و نظریه کارشناس ابرازی که اشعار داشته با توجه به مقدار مالکیت هر یک از خواهان‌ها و خواندگان و عبور خیابان 30 متری از وسط ملک از شرق و نقشه تأییدشده شهرداری و احداث کوچه چهار متری دو قطعه در شمال و دو قطعه در جنوب قرارگرفته و ضوابط قانونی برابر اسناد مالکیت به‌عمل‌آمده و صرفه و غبطه طرفین در افراز لحاظ شده و خواهان‌ها با اعتراض به نظریه کارشناسی جهت قابل‌توجهی برای اعتراض خویش مطرح ننموده و صرفاً خواهان افراز توسط شهرداری شده‌اند که موجه به نظر نمی‌رسد، خدشه‌ای به نحوه افراز وارد نمی‌باشد» مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر ردّ اعتراض و بطلان دعوی مطروحه صادر نموده است….»

رأی مزبور در تاریخ 10/11/1392 مورد فرجامخواهی قرار گرفت که به موجب دادنامه شماره 9309970907800257 مورخ 1393/05/22 شعبه 18 دیوانعالی کشور با این استدلال که «موضوع خواسته اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در مقام افراز ملک مشاع است، این دعاوی بدون وجود اختلاف در مالکیت غیرمالی محسوب و از شمول ماده 367 قانون آیین دادرسی مدنی خارج می‌باشند بنابراین قابل فرجام‌خواهی نبوده و موجبی برای رسیدگی در دیوان عالی کشور وجود ندارد…» به مرحله  قطعیت رسید.

در پرونده دیگری که در کرج مطرح شده بود، اداره ثبت اسناد و املاک این شهرستان طرف دعوا قرار گرفته که دادگاه بدوی ضمن پذیرش صحت طرح دعوا علیه اداره ثبت اسناد و املاک این شهرستان، پس از ورود در ماهیت دعوا، اقدام به فسخ و نقض تصمیم اداره مزبور نمود که این اداره نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده که شعبه ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران طی دادنامه شماره شماره ۷۴۹ مورخ 1388/ ۵ /۲۸ چنین رأی داده است:

«… در این دعوا تجدیدنظرخواه، اداره ی ثبت اسناد و املاک کرج است که از دادنامه ی صادره از مرجع تجدیدنظرخواهی کرده اند که طی آن رییس دادگاه بدوی، نسبت به تصمیم واحد ثبتی شهرستان کرج مبنی بر غيرقابل افراز بودن زمین، برابر دادنامه ی صادر شده، منتهی به فسخ و نقض تصميم واحد ثبتی شده و تجدیدنظرخواهی در مهلت قانونی به عمل آمده است. نظر به این که اعتراضات تجدید نظر خواه، متضمن مراتبی نیست که نقض دادنامه ی صادر شده را ایجاب کند، بنابراین رأی صادر شده تأیید می شود.»

نتیجه گیری:

هرچند بررسی ها نشان می دهد  که رویه غالب قضایی کشور گرایش به آن سو دارد که طرح دعوا علیه اداره ثبت اسناد و املاک ضروری نیست اما تا زمانی که رویه واحدی در این خصوص در تمامی مراجع قضایی کشور حاکم نشود، طرح دعوای اعتراض بر تصمیم واحد ثبتی صرفاً علیه شرکای مشاعی ملک همواره با ریسک عدم پذیرش مواجهه است چرا که، مشخص نیست قاضی شعبه رسیدگی کننده به پرونده تابع کدامیک از دیدگاهای بیان شده خواهد بود.

در صورتی که تابع دیدگاه دوم باشد، دعوای خواهان با قرار رد دعوا و یا عدم استماع مواجهه خواهدشد که این امر موجب تحمیل هزینه های تجدیدنظرخواهی و بعضاً طرح مجدد دعوا بر خواهان است اما اگر وی از همان ابتداء این اداره طرف دعوا قرار گیرد، در فرضی که قاضی دادگاه تابع نظر اول هم باشد، مکلف به پذیرش دعوا و ورود در ماهیت آن بوده و ضمن صدور حکم در این خصوص، در نهایت به جهت عدم توجه دعوا به اداره ثبت، مبادرت به صدور قرار رد دعوای خواهد نمود اما خواهان به مقصود خود خواهد رسید./ساعت 20:40 تاریخ 06 تیر 1398

مرجع صالح رسیدگی به اعتراض مراجع عمومی دولتی نسبت به آرای قطعی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری کجاست؟

در اصل 173 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران آمده است که به‏ منظور رسیدگی‏ به‏ شكایات‏، تظلمات‏ و اعتراضات‏ مردم‏ نسبت‏ به‏ مأمورین‏ یا واحدها یا آیین‏ نامه‏ های‏ دولتی‏ و احقاق‏ حقوق‏ آنها «دیوان عدالت اداری» تشکیل می شود که نحوه‏ عمل‏ این‏ دیوان‏ را قانون‏ تعیین‏ می‏ كند.

با توجه به تحولات قانونی صورت گرفته، در حال حاضر «قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 22 اردیبهشت 1392 مجلس شورای اسلامی» به عنوان قانون مجری و حاکم بر نحوه تشکیل و عملکرد دیوان عدالت اداری است.

صلاحیت های رسیدگی این مرجع نیز در ماده 10 قانون اخیرالذکر تصریح که آنچه مورد بحث حاضر می باشد «مرجع صالح رسیدگی به اعتراض نسبت به رأی قطعی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری» است.

با عنایت به اصل 173 قانون اساسی و ماده یک قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در این که رسیدگی به شکایت مردم نسبت به صدور آرای قطعی کمیسیون ذکرشده از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در صلاحیت دیوان عدالت اداری است، تردیدی وجود ندارد اما آنچه محل بحث است، این که آیا با لحاظ اطلاق کلمه مردم و نظر به «رای وحدت رویه شماره 37، 38 و 39 مورخ 1368/7/10 هیات عمومی دیوان عدالت اداری» و «رأی وحدت رویه شماره ۶۹۹ مورخ 1368/3/22 هیأت عمومی دیوانعالی کشور»، آرای کمیسیون فوق نسبت به مراجع عمومی و دولتی قطعی است یا قابل اعتراض می باشد و در اخیر، مرجع صالح آن کجاست و به چه کیفیتی رسیددگی خواهد کرد نمود شکلی یا ماهیتی.

بررسی صورت گرفته در رویه قضایی کشور حکایت از وجود سه دیدگاه متفاوت حقوقی به شرح زیر است:

دیدگاه اول- رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری قطعی و غیرقابل اعتراض است

این دیدگاه نظر دارند که اولاً- با توجه به اصول 159 و 173 قانون اساسی و ماده یک قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها نسبت به اشخاص حقوقی حقوق عمومی و دولتی قطعی و غیرقابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. ثانیاً- در رای وحدت رویه شماره 37، 38 و 39 مورخ 1368/7/10 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز این که شکایات و اعتراضات مراجع عمومی و دولتی در هیچ موردی قابل طرح در دیوان عدالت اداری نمی باشد هم مورد تأکید و تصریح قرار گرفته است.

نظریه های مشورتی شماره 551/7 مورخ 25 فروردین 1381 ، شماره 4883/7 –3/6/1381 و شماره 6750/7 -23/7/1381 اداره حقوقی حقوقی قوه قضاییه و دادنامه شماره 9209970220700403 مورخ  1392/05/30 شعبه 7 دادگاه تجدید نظر استان تهران مؤید این دیدگاه است.

دیدگاه دوم- رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است

مطابق این دیدگاه، با توجه به اصل 173 قانون اساسی و ماده یک قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، باید رسیدگی به شکایت مردم علیه واحدهای دولتی را ناظر به شقوق بند 1 ماده  10 قانون تشکیلات مزبور محدود نمود و شامل بند 2 این ماده ندانست، در نتیجه اشخاص حقوق عمومی و دولتی نیز مانند مردم حق اعتراض به آراء کمیسیون های شهرداری در دیوان عدالت اداری را دارند.

دیدگاه سوم- رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی است

براساس طرفداران این دیدگاه، اولاً- در شمول اطلاق کلمه مردم بر شخصیت مراجع دولتی به عنوان شاکی در دیوان عدالت اداری محل اختلاف است. ثانیاً- هرچند که با توجه به اصل 173 قانون اساسی، ماده یک قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و رأی شماره 37، 38و 39 وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت ادرای مورخ 1368/7/10 شاکی باید فردی از آحاد مردم باشد و این امر منصرف از مراجع عمومی و دولتی است، دیوان عدالت اداری واجد صلاحیت قانونی برای رسیدگی به شکایات مطروحه از ناحیه آنان نخواهد بود اما از طرف دیگر، فقدان صلاحیت دیوان عدالت اداری غیرقابل استماع بودن شکایت نیست بلکه با انصراف صلاحیت استثنایی دیوان عدالت اداری، طبق اصول کلی و صلاحیت عام مراجع قضایی دادگستری به شرح اصل 159 قانون اساسی، موضوع قابل استماع و رسیدگی در محاکم عمومی ذیصلاح خواهدبود. ثالثاً- با وحدت ملاک از رأی وحدت رویه شماره ۶۹۹ مورخ 1368/3/22 هیأت عمومی دیوانعالی کشور در خصوص قابل اعتراض بودن آراء کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری توسط سازمانهای دولتی در مراجع دادگستری و وظیفه قوه‌ قضائیه به شرح بند 1 اصل 156 قانون اساسی نیز باید قایل به پذیرش و رسیدگی اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی شد.  دادنامه شماره 748 مورخ 1390/7/30  شعبه 19 دادگاه عمومی حقوقی تهران مؤید این نظر است.

صاحبان این دیدگاه ضمن وحدت نظر در اعتقاد به صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی، در خصوص کیفیت عملکرد دادگاه نظر واحدی ندارند. برخی نظر دارند که دادگاه حقوقی رسیدگی شکلی نموده و در صورت نقض رأی خلاف قانون پرونده را برای رسیدگی مجدد به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری اعاده تا مطابق قانون اقدام نماید، مشابه آنچه در بند 2 ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری بیان شد اما عده ای دیگر اعتقاد دارند که شعبه دادگاه حقوقی رسیدگی ماهیتی کرده و در صورت نقض رأی کمیسیون خود وارد رسیدگی شده و اقدام به صدور رأی می کند.

نتیجه گیری:

به نظر می رسد باید ضمن پذیرش دیدگاه سوم، در تقویت این نظر تأکید نمود که مقنن با وصف دو مرحله رسیدگی در کمیسیون های بدوی و تجدیدنظر ماده 100 قانون شهرداری، در بند 2 ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری شکایت مردم از آرای این کمیسیون را قابل رسیدگی شکلی در دیوان عدالت اداری دانست و دلیلی وجود ندارد تا در این خصوص قابل به تبعیض شده و آراء این کمیسیون را نسبت به اشخاص حقوق عمومی و دولتی غیرقابل اعتراض بداند. بنابراین باید به حکم اصل 159 قانون اساسی این آراء را قابل اعتراض در محاکم حقوقی بدانیم، هرچند برای پایان دادن به اختلاف رویه های قضایی در این خصوص، نیاز به صدور رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور باشد./ساعت 23:30 تاریخ 24 خرداد 1398

مقایسه اسناد مالکیت رسمی تک برگی و دفترچه ای

اسناد از حیث کیفیت تنظیم و تشریفات لازم برای صدور آن، به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند. با توجه به ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر اساس مقررات قانونی تنظیم می‌گردد، سند رسمی نامیده می شود، مانند سند ازدواج و سند مالکیت.

در مقابل، هر سندی که خارج از شرایط بیان شده در ماده فوق تنظیم شده باشد، سند عادی محسوی می گردد، نظیر مبایع نامه های عادی تنظیمی در دفاتر املاک، قولنامه های خرید خودرو.

تفاوت سند رسمی با سند دفترچه ای عادی

اسناد رسمی از حیث آثار با سند عادی تفاوت دارند که از جمله آن لازم‌الاجراء بودن سند رسمی است. مع الوصف، به تصریح برخی قوانین، بعضی از انواع اسناد عادی دارای اثر سند رسمی می باشند. مانند چک که یک سند عادی است ولی به موجب ماده 2 قانون صدور چک مصوب ۱۶ تیرماه ۱۳۵۵ مجلس شورای اسلامی با آخرین اصلاحات و الحاقات بعدى در حکم سند رسمی محسوب و دارای قدرت اجرایی آن است. به همین دلیل است که دارنده آن می تواند تحت شرایط معین جهت وصول وجه آن از طریق دوایر اجرای ادارات ثبت اسناد و املاک مربوطه اقدام نماید.

با توجه به مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ (کمیسیون قوانین عدلیه) با اصلاحات و الحاقات بعدى، ثبت برخی معاملات نظیر کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکى که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، اجباری است.

در پی اجباری شدن ثبت معاملات مزبور، برای معامله این موال سند دفترچه‌ای که به سند منگوله‌دار نیز معروف است صادر می شد که مندرجات آن دست‌نویس است. این سند در قدیم از اعتبار زیادی برخوردار بود ولی بعدها به جهت پیشرفت تکنیک‌های مورد استفاده مجرمین و وقوع جرائمی مانند جعل، اعتبار گذشته خود را از دست داده و چند سالی است که سند تک برگی در حال جایگزینی کامل آن است.

سند تک برگی کاداستی چیست؟

با الکترونیکی شدن اسناد و راه اندازی سامانه ثبت، سند تک برگی کاداستی ظهور کرد که با توجه به لحاظ برخی موارد امنیتی در آن، وقوع جعل نسبت به این نوع اسناد به حداقل رسیده است.

با توجه اعلان عمومی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر این که مالکین سندهای دفترچه‌ای با مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک محل نسبت به تعویض آن با سند تک برگی اقدام نمایند؛ ظرف سال های آتی این اسناد جای سند دفترچه ای را به طورکامل خواهند گرفت.

بدین منظور بی مناسب نیست تا در پست حاضر وب سایت وکیل مرادی پیرامون ویژگی‌های هر یک از دو سند فوق که در بردارنده تفاوت آن ها با یکدیگر نیز است، مواردی را بیان نماییم.

ویژگی های سند مالکیت رسمی دفترچه ای و سند مالکیت تک برگی

مشخصات سند دفترچه ای

1- مندرجات این اسناد توسط یکی از متصدیات مربوطه در ثبت با خودنویس مشکی نوشته می شد.

2- به جهت دستنویس بودن سند منقوله‌دار، بعضاً شاهد ناخوانایی در برخی از اسناد می باشیم.

3- این سند به جهت امکان خدشه در آن، به سهولت مورد جعل قرار می گیرد. پرونده های متعدد در مراجع قضایی وجود دارد که نشان می دهد تا چه میزان جعل این اسناد و استفاده از آن ها صورت گرفت.

در برخی از پرونده ها این جرائم به صورت باندی و با معاونت یا مباشرت و یا مشارکت معدودی از سردفتران اسناد رسمی نیز واقع شده است.

4- فاقد آدرس ملک، کد پستی آن و مشخصات کامل مالک است.

ویژگی های سند تک برگی

1- سند از طریق سیستم تنظیم و تمامی مندرجات آن تایپ می شود که به این جهت دیگر مشکل ناخوانایی قبل در آن مشاهده نمی شود.

2- دارای شماره سریالی است که در سمت راست بالایی روی سند است.

3- دارای شماره دفتر الکترونیکی است که کمی پایین تر از شماره سریال سند قرار دارد.

4- دارای نقشه موقعیت که در سمت راست پایینی سند و نقشه طول و ابعاد ملک که در سمت چپ پایینی سند قرار دارد، است. (نقشه UTM یا نقشه ای که طول و عرض جغرافیایی در آن قید می ‌شود.)

5- شناسنامه ملی جغرافیایی ملک (املاک و مستغلات «جام») در سمت راست سند و پایین تر از نقشه موقعیت قرار دارد.

این شناسه یکتا است که مختص ملک ثبت شده در آن بوده که این امر سبب می شود تا از صدور سند معارض مالکیت جلوگیری شود.

6- دارای رمزینه (بارکد) است که در ذیل روی سند در سمت چپ پایینی آن واقع است که با استفاده از همین کد رمز است که اگر سندی جعل شود، مشخصات صاحب سند مالکیت اعلام می‌شود.

7- دارای مشخصات ملک، آدرس و کد پستی آن است که در قسمت بالایی روی سند نوشته می‌شود.

8- دارای مشخصات کامل مالک است.

9- دارای هولوگرام قوه قضاییه مخصوص واحد ثبتی مربوطه (آرم و متن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در آن) بوده که همراه با مهر و امضاء رئیس واحد ثبتی محل یا متصدیان مربوطه در ظهر سند قرار دارد.

10- وجود قسمت ویژه «محدودیت های نقل و انتقالات» در ظهر سند که اگر محدودیت هایی نسبت به ملک از جمله بازداشت و رهن اعمال شود، در همین بخش درج می شود.

11- اگر سند قبل از تسیلم به مالک ملک یا بعد از آن باطل شود، مهر باطل شد روی آن زده و پانچ [دو سوراخ در وسط] می شود.

این امر سبب می شود تا سند از درجه اعتبار ساقط شود، در نتیجه اگر شخصی بخواهد مهر فوق را پاک کرده و از آن سوءاستفاده کند، پانچ فوق مانع این عمل می شود.

از این اینکه با ما در مقاله تفاوت سند رسمی با سند دفترچه ای همراه بودید بسیار سپاس‌گزاریم.

با توجه به آنچه در باره «محتوای سایت» بیان شد، مقاله دو قسمتی «قانون از وضع تا عمل» را در تاریخ های 22 اردیبهشت و 9 خرداد 1395 در زمان تصدی سمت بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب نوشته و اولین بار در وبلاگ قاضی دادگستر منتشر کردم که اینک به صورت پست واحد بازنشر می‌شود.

در زمان نگارش مقاله تصور می کردم شاید این نقص محدود به شهرستان‌هایی ذکرشده در مقاله باشد.

اما بعدها که به دادگستری تهران منتقل شدم، مشخص شد در پایتخت کشور نیز، با وصف آن که تلاش می شود از دادیاران با سابقه برای اظهارنظر استفاده شود، موارد مشابهی یافت می‌گردد.

هرچند در قانون آیین دادرسی کیفری 1392 تا حدودی نقص قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری برطرف گردید و به اختیارات دادیاران تحقیق در صدور قرارها افزوده شد اما با این وجود، نقص مورد نقد همچنان باقی است.

قانون از وضع تا عمل

دادیار

در نظام قضایی کشور جمهوری اسلامی ایران، دادیار! علی‌الاصول قاضی دون‌پایه ایست که تازه به سیستم قضایی کشور وارد و فاقد هرگونه تجربه قضایی است؛ به همین جهت است که باید تحت نظارت و تعلیمات ویژه دادستان دادسرای محل خدمت انجام وظیفه نماید.

این عدم استقلال در حدی است که وی حق صدور قرار به نحو استقلال را نداشته و باید با تأیید دادستان دادسرای مربوطه اقدام نماید.[*]

این امر بسیار مقبول و پسندیده است، چه آنکه در امر قضاء، قاضی در هر درجه و پایه‌ای که باشد با جان، مال، ناموس … مردم سرکار داشته و بی تجربگی وی نباید به مردمی که دادسرا را آخرین ملجاء خود انتخاب نمودند، تحمیل گردد!.

در قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب اصلاحی 1381، فرض قانونگذار هم بر این قرار گرفته که دادیار، فاقد تجربه قضایی بوده و باید تا حصول آن تحت نظارت دادستان قرارگیرد.

رویه قضایی دادسراهای کشور نیز براین منوال بوده و به همین جهت رسیدگی به جرائم کم اهمیت – که در قانون آیین دادرسی کیفری 1290 امور جنجه نامیده می شد – به آنان ارجاع می گردد.

البته نباید ایراد گرفت که، مگر دوران کارآموزی قضایی برای کسب این تجربه کافی نیست؟

یقیناً پاسخ منفی است، چه آنکه به فرض که بپذیریم کارآموز قضایی، بر اساس برنامه ابلاغی، تمام مدت زمان کار آموزی را در شعبه معیینه حاضر شود!!!!

باز این امر کافی نخواهدبود، زیرا:

اولاً- انجام وظیفه تحت نظارت، دستور و دیکته شده‌ی قاضی شعبه نمی تواند شجاعت تصمیم گیری به نحو استقلال را برای کارآموز به ارمغان آورد.

ثانیاً- قضات شعبه به ویژه در شهر های بزرگ، فرصت آموزش و انتقال تجارب به کارآموز را ندارند.

این امر معلول آن است، که اگر چنین نماید، از امور ارجاعی شعبه خود بازخواهند ماند. مضافاً ناگفته پیداست که، اگر فشار عصبی ناشی از تراکم کاری و کم حوصلگی قاضی شعبه را به بدان بیافزاییم، حاصل جمع چه خواهدشد!

ثالثاً- برخی از شعب، حضور کارآموز را نه برای آموزش و تربیت وی برای کار استقلالی در آینده، بلکه فرصتی برای ازدیاد مختومه کردن پرونده‌های آماری می‌دانند.

در نتیجه کارهای کلیشه‌ای را به آنان واگذار می‌کنند و کارآموز نیز از این امر استقبال کرده و فکر می کند قضاوت یعنی همین! غافل از این که این ره به ترکستان است!

رابعاً- تا آنجا که نگارنده به بخاطر دارد، در قبال زحماتی که قاضی شعبه در امر آموزش کارآموز تقبل می نماید، در پایان مدت کارآموزی، شماره حساب قاضی فوق اخذ می شود، اما هیچگاه وجوهی به حساب وی واریز نمی گردد! این امر هرگونه انگیزه آموزش و انتقال تجربیات ذیقیمت قضات با تجربه دستگاه قضایی را به کارآموز در نطفه خفه می‌کند. حال آن که،  وجود و اهمیت انگیزه بر کسی پوشیده نیست.

دادیار اظهار نظر

وقتی همین دادیار کم‌تجربه به جانشینی از دادستان در جایگاه اظهارنظر قرارمی‌گیرد، دور باطل آغاز می شود. این ایراد به‌ویژه در حوزه دادسرای شهرستان‌ها کوچک‌تر، علی‌الخصوص شهرستان‌هایی که جزء مناطق محروم کشورند – که تعداد آنها در کشور نیز کم نیست و نگارنده که خود چند سال از خدمت قضایی را در این چنین مناطقی سپری کرده و از نزدیک شاهد آن بوده است – وارد است که باید فکری به حال آن کرد.

توضیح این که، در برخی از شهرستانها که دادسرای محل، فاقد پست معاونت دادستانی است، با توجه به حجم کار دادستان و ضرورت شرکت وی در جلسات مختلف شهرستان مانند شورای تأمین، بهداشت و…، به ناگزیر دادیار فوق در غیاب دادستان انجام وظیفه می نماید و باید نسبت به قرارهای بازداشت موقت و نهایی صادره از سوی سایر دادیارها و نیز بازپرس‌ها اظهارنظر نماید.

فرض کنید بازپرس در مورد پرونده متهم به قتل عمدی، قرار بازداشت موقت صادر نموده و چون این قرار باید به تأیید دادستان برسد، به ناگزیر باید دادیار فوق اظهارنظر نماید، دادیاری که خود اختیار و حق صدور قراری به نحو استقلال را ندارد، باید نسبت به قرار بازپرس با چندین سال سابقه قضایی در قتل اظهارنظر نماید تا مشخص شود که آیا برابر قانون صادر شده یا خیر، تا در صورت اخیر با آن مخالفت نماید و دادگاه مربوطه به اختلاف میان وی با بازپرس رسیدگی و نهایتاً اعلام نظر نماید!

جالب آن که، در عمل دیده شد، دادیار اظهارنظری که در برخی مواقع به عنوان دادیار تحقیق انجام وظیفه می کرد، اگر با پرسش حقوقی مواجهه می شد، راه حل قضیه را از همان بازپرس مطالبه می‌کرد؟!!

بد نیست، بدانیم، برخی از دادستان‌ها نیز به زعم خود، ابتکار به‌ خرج داده و اگر دو دادیار دارند، پرونده هریک را برای اظهارنظر به دیگری ارجاع می‌دهند! این اقدام ما را به یاد معلمان دوران تحصیلی‌ می‌اندازد که، هنگام تصحیح اوراق امتحانی، برای راحتی کار خود برگ‌های امتحانی یک شاگرد را به دیگری می دادند.؟!!

همچنین دیده شد که دادیار تحقیق، قرارهای صادره نهایی خود را به عنوان دادیار اظهارنظر تأیید کرده و تنها کیفرخواست صادره را برای تأیید جهت دادیار اظهارنظر ارسال می کند!

دادیار کشیک

نقص پیش‌گفته، نسبت به دادیاران کشیک نیز قابل تسری است. به همین دلیل علی‌الاصول دادیار نباید به تنهایی در کشیک ایفای وظیفه نماید.

شاید بدین سبب است که در برخی دادسراهای در کنار دادیار، بازپرس نیز قرار دارد تا در خصوص پرونده‌های جنایی مانند قتل عمد، تصمیمات لازم را اتخاذ نماید، اما در غالب دادسراها دادیار به تنهایی تصدی امور کشیک را برعهده دارند و از این حیث دستوری که وی نسبت به این نوع پرونده صادر می نماید، خارج از صلاحیت قضایی او بوده و مخالف صریح قانون است!

آیا اجرای چنین قانون آیین دادرسی که، از یک طرف دادیار را فاقد استقلال برای صدور قرار می داند ولی از طرف دیگر وی را مجاز به اظهارنظر نسبت به قرارهای نهایی بازپرس می‌نماید، دور باطل نیست؟؟!!!

راه حل پیشنهادی در آن است که اظهارنظر پرونده‌های بازپرسان را شخص دادستان یا معاون با سابقه قضایی وی برعهده داشته و از واگذاری آن به دادیاران اظهارنظر کم تجربه خودداری نمایند.

زیرنویس:

*) بند «ز» ماده 3 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب اصلاحی 1381: «کلیه قرارهای دادیار بایستی با موافقت دادستان باشد و در صورت اختلاف نظر بین دادستان و دادیار، نظر دادستان متبع خواهدبود