راهکارهای حقوقی مفقودی قولنامه و مبایع نامه

نحوه حل مشکل مفقودی قولنامه و مبایع نامه زمین، خانه، خودرو، موتورسیکلت

برای پاسخ به این پرسش که در صورت مفقودی قولنامه و مبایع نامه، طرفین معامله چه اقدامی می توانند انجام دهند، نیاز است تا ضمن مرور گذار به نحوه تنظیم قولنامه و مبایع نامه بدان پاسخ داده شود. به جهت شایع بودن مفقودی قولنامه، در پست حاضر از واژه قولنامه استفاده می شود لکن آنچه نسبت به آن بیان می شود، در خصوص مبایع نامه نیز صادق است.

قولنامه خرید و فروش ملک اعم از خانه و زمین یا وسیله نقلیه شامل خودرو، موتور سیکلت، دوچرخه و غیره، ممکن است به یکی از طرق زیر تنظیم شود که به اقتضای هر یک کیفیت اقدام برای حل مشکل مفقودی آن متفاوت خواهد بود.

اول- تنظیم قولنامه در بنگاه

در صورتی که قولنامه در یکی از بنگاه‌های املاک و خودرو تنظیم شده باشد، شخص متقاضی می تواند به یکی از شیوه های زیر نسبت به تهیه نسخه جایگزین قولنامه مفقودی اقدام کند:

1- اگر قولنامه دارای کد رهگیری باشد می توان درخواست پرینت دوباره قرارداد را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک کشور معروف به سامانه املاک نمود. ممکن است این امر نیازمند پرداخت هزینه ای به حساب اتحادیه مربوطه باشد که متقاضی باید بپردازد.

در ارتباط با کد رهگیری این نکته ضروری است که، هر چند به موجب رأی وحدت رویه شماره ۱۲۱۸ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ناظر به ابطال بخشنامه شماره ۱۱۸۳۹ـ ۷/۲/۱۳۸۸ سازمان امور مالیاتی کشور مبنی بر الزام به اخذ کد رهگیری برای دریافت مفاصا حساب مالیاتی؛ اخذ کد رهگیری برای طرفین معامله اختیاری شد، لکن با توجه به وجود هزینه درخواست آن؛ طرفین و مسئولین بنگاه‌ها ترجیح می دهند از آن صرف نظر نمایند مضافاً به این که برای ینگاه‌ها بار مالیاتی نیز دارد.

2- از بنگاه خواسته شود تا با اخذ رسید، نسخه موجود نزد خود را به متقاضی تحویل و خود نسخه کپی را بردارد.

3- در صورتی که از قبل نسخه کپی از قولنامه مفقودی در اختیار متقاضی باشد، می توان آن را به بنگاه ارائه تا ممهور به مهر نماید.

4- با تهیه تصویری از نسخه قولنامه ای که نزد طرف دیگر قرارداد است، هر دو را به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر کل دادگاهها یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه تا نسخه کپی را تصدیق نماید.

دوم- تنظیم قولنامه در خارج از بنگاه

در صورتی که طرفین معامله خارج از بنگاه در برگ عادی مبادرت به تنظیم قولنامه نموده باشند، شخص متقاضی می تواند با تهیه تصویری از نسخه قولنامه که نزد طرف دیگر قرارداد است، آن ها را به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر کل دادگاه‌ها یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه تا نسبت به تصدیق نسخه کپی اقدام نمایند.

معایب تنظیم مجدد قولنامه

برخی تنظیم مجدد قولنامه به یکی از تاریخ های روز قولنامه یا روز جاری را پیشنهادی می دهند که به نظر ما تنظیم قولنامه به هر یک از این دو تاریخ با اشکالات زیر مواجهه است:

الف- تنظیم قولنامه به تاریخ روز

1- اگر ملک موضوع معامله از املاک مشاعی باشد که شریکی بدون اجازه شریک دیگر فروخته و قرارداد جدید به تاریخ روز تنظیم شود، با توجه به ماده 808 قانون مدنی ممکن است شریک دیگر مبادرت به اعمال حق شفعه نماید. در این صورت، خریدار سابق مالکیت خود را از دست می دهد. زیان خریدار زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که ارزش ملک تفاوت قیمتی فاحشی یافته باشد مانند آنچه که از بهمن سال 1396 تا کنون رخ داده است.

2- اگر ملک در فاصله زمانی تنظیم قولنامه سابق و جدید مشمول طرح تملک اراضی از سوی شهری یا دیگر مراجع دولتی شده باشد، این امر سبب کاهش ارزش ملک شده و  ممکن است موجب بروز اختلافات حقوقی میان طرفین در این خصوص شود، چرا که در واقع امر، کاهش فوق در زمان مالکیت خریدار صورت گرفت ولی حسب قولنامه در زمان مالکیت فروشنده. این امر زمانی اهمیت بیشتری پیدا می کند که بخش اعظمی از ملک مشمول طرح شده باشد در نتیجه ارزش ملک با کاهش شدید بها مواجهه شود.

3- با عنایت به ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم قرارداد دارای آثار حقوقی مهمی است که در پاره ای موارد ممکن است به حقوق اشخاص ثالث زیان وارد کند.

فرض کنید، ملک موضوع قولنامه مفقودی، بابت محکوم‌به ای حکمی که محکوم علیه آن خریدار به موجب قولنامه است، از سوی اجرای احکام مدنی توقیف شده باشد. تنظیم قولنامه مقدم مؤید عدم مالکیت وی در زمان توقیف خواهد بود که مستمکی برای اعمال مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی است یا فرض کنید شریکی بدون اجازه شریک دیگر، مبادرت به فروش سهم خود از مال غیرمنقول قابل تقسیمی نماید. در این صورت شریک دیگر به موجب ماده 808 قانون مدنی دارای حق شفعه خواهد شد. اگر این شریک بعد از اطلاع از تنظیم قولنامه مفقودی به فوریت نسبت به اعمال حق اقدام ننموده باشد و به استناد ماده 821 قانون مزبور حق وی از بین رفته باشد، در بعد از قولنامه جدید این حق برای وی ایجاد که می تواند اعمال نماید و ملک را تملک نماید، امری که موجب بروز مشکلاتی برای خریدار قولنامه جدید خواهد شد.

ب- تنظیم به تاریخ قولنامه

1- اگر در تاریخ امروز قولنامه ای به زمان قبل تنظیم شود، ممکن است، سند تنظیمی با جمع شرایطی جعل قرارداد به تاریخ مقدم محسوب شود.

2- اگر یک یا هر دو شاهد و یا یکی از طرفین قولنامه فوت شده باشند، تنظیم قولنامه به تاریخ قبل غیرممکن خواهد شد.

3- با توجه به ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم قرارداد دارای آثار حقوقی مهم است که در برخی موارد ممکن است مغایر حقوق اشخاص ثالث باشد.

نکته پایانی

اقامه دعوای مفقودی در شورای حل اختلاف و اخذ گواهی از این مرجع، جایگزین قولنامه مفقودی نبوده و تنها مؤید آن است که از تاریخ صدور حکم شورا هر گونه سوءاستفاده احتمالی از آن، بدون هماهنگی طرفین معامله صورت گرفته است.(¹)