رویه قضایی نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن در صورت مستحقق للغیر درآمدن مبیع

مقالات حقوقی
مقالات حقوقی

تفسیر رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رویه مراجع قضایی کشور برای نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن

اختلاف رویه مراجع قضایی اعم از دادگاه های حقوقی بدوی، تجدیدنظر و دیوان عالی کشور بر سر دایره شمول غرامت مذکور در ماده 391 قانون مدنی، بعد از گذشت قریب به 7 سال از صدور رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ –1393/7/15 هیأت عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور، به قسم دیگری باقی است به نحوی که در عمل شاهد آرای متهافت می باشیم.

اهمیت اختلاف ذکر شده در حدی است که مدیر کل امور استان ها و سازمان های وابسته قوه قضاییه طی درخواست شماره 9000/2/256/1030 مخ 1397/10/25 از رؤسای کل دادگستری استان های کشور، تقاضای ارسال نمونه آرای متهافت با رأی وحدت رویه فوق را جهت طرح مجدد موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور نمودند.

منشاء اختلاف نظر

رئیس قوه قضاییه فعلی که در جلسه اعضای هیأت عمومی رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی سمت دادستانی کل کشور را برعهده داشتند، در نظریه ابزاری خود، غرامت را شامل «کاهش قدرت خرید» مشتری در اثر تورم و به عبارتی «کاهش قیمت ثمن» دانستند و به صراحت تصریح نمودند که این کاهش شامل «افزایش قیمت ملک» که در نظریه اداره حقوقی آمده، نیست. این مقام به متن نظریه و یا مشخصات آن اشاره ای ننمودند و معین نیست مقصود کدام یک از نظرات متعدد اداره فوق است.

هیأت عمومی دیوان عالی کشور در متن رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/7/15 تنها به لفظ «کاهش ارزش ثمن» اکتفاء نمود. هر چند این رأی به اختلاف نظر قضات مراجع قضایی نسبت به این که آیا غرامت صرفاً شامل ثمن و هزینه های مربوط به مبیع مانند توزین، هزینه دلالی و کاهش ارزش ثمن می شود یا خیر، خاتمه داد ولی اختلاف به قسم دیگری در مفهوم کاهش ارزش ثمن و نحوه محاسبه آن همچنان باقی است.

در این مجال در نظر است تا نگاه مختصری به رویه های قضایی شکل گرفته بر اساس رأی وحدت رویه فوق به نوعی مفسر آن نیز خواهد بود، داشته باشیم لکن قبل از آن نیاز است تا مقدمه ای کوتاه در تفاوت «کاهش ارزش ثمن» و «افزایش قیمت ملک» بیان شود تا بهتر بتوان به عمق اختلاف نظریات ابزاری پی برد و دید میزان استحقاق مشتری تا چه حد می تواند بر حسب دیدگاه قضات مراجع قضایی دستخوش تغییر شود.

«کاهش ارزش ثمن همان ارزش پولی زمان معامله است که مشتری به بایع پرداخت کرده است. در کاهش ارزش ثمن فرد همان پولی را دریافت می کند که ارزش و مالیت پول زمان معامله را داشته که با لحاظ ماده 1082 قانون مدنی و ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بر اساس تورم و تغییر شاخص قیمت سالانه بانک مرکزی سالانه نرخ تورم اعلام می شود. مشتری عالم به مستحقق للغیر بودن مبیع نیز می تواند آن را دریافت کند.

«افزایش قیمت ملک» تابع نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی نبوده و ممکن است در کوتاه مدت به دلیل عوامل متعدد اقتصادی چندین برابر شود. این افزایش تحت تأثیر دو عامل است. عوامل بنیادی که توسط عرضه و تقاضای بازار کنترل می شوند و عوامل غیر بنیادی مانند تراکم ساختگی و وابستگی میزان درآمد شهرداری به عوارض ساخت و ساز، عواید ناشی از بخش زمین و مسکن است. مطالبه افزایش قیمت ملک فرع بر جهل مشتری است.»

(نقد و بررسی رأی وحدت رویه شماره 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، عباداله رستمی چلکاسری، محمد رضا سرگزی و نوشتن فرهانی روحانی، فصلنامه رأی، مطالعات آرای قضایی)

نظرات ابزاری در نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن

نظر اول- محاسبه ارزش ثمن به نرخ تورم بانک مرکزی

عده ای از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ – 1393/7/15 هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور و همچنین با بهره گیری از نظریات مشورتی شماره 7/406/94 مورخ 1394/2/19 ، شماره 7/588/94 مورخ 1394/3/5 و شماره 7/900/98 مورخ 1398/7/7 اداره کل حقوقی قوه قضاییه عقیده دارند، با توجه به مواد 390 و 391 قانون مدنی و لحاظ این که در قانون تعریف صریحی از غرامت صورت نگرفته است و با عنایت به این که رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/7/15 دیوانعالی کشور ناظر به ثمن معامله است که حسب سوابق مربوطه، ثمن وجه نقد بوده، لذا در مواردی که مبیع ثمن نقدی باشد، مشتری مستحق دریافت کاهش ارزش بها ملک بر اساس نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی با لحاظ ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی از زمان ابطال بیع و قرارداد تا زمان استرداد ثمن است که شاخص تورم (ثمن) ملاک است زیرا به علت باطل بودن بیع اساساً نباید قیمت مبیع در نظر گرفته شود.

نمونه ای از این دیدگاه را در «اتفاق نظر ارائه شده در نشست قضایی مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۰۱ قضات شهر رشت در استان گیلان» می توانید مطالعه نمایید.

نظریه دوم- تورم موضوعی ثمن

دسته ای دیگر از قضات نظر دارند، قدر متیقن رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله و به تعبیری تورم موضوعی باید لحاظ گردد نه محاسبه کاهش ارزش ثمن بر مبنای ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی زیرا اگر مقصود این بود، در متن رأی هیأت عمومی فوق تصریح می گردید.

همچنین، مطابق صورت مذاکرات هیأت عمومی دیوان عالی کشور، منظور از غرامات ارزش پول در زمان پرداخت است که تحت عنوان «بازگرداندن قدرت خرید مشتری» مورد بحث قرار می گیرد نه ارزش پول بر مبنای شاخص تورم بانک مرکزی؛ در نتیجه کاهش ارزش ثمن داخل در غرامات بوده و قابل مطالبه می باشد.

نمونه ای از دیدگاه فوق را می توانید در «دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۶۹۳  مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۲۱  شعبه ۱۰ دیوانعالی کشور» آمده و همچنین اعلام نظر اعضای هیأت عالی در نشست قضایی مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۰۱ قضات شهر رشت در استان گیلان ملاحظه نمایید.

نظر سوم- ارزش مبیع به نرخ روز

بعضی قضات عقیده دارند، از آنجایی که هیأت عمومی دیوان عالی کشور در قسمت پایانی رأی وحدت رویه 733 صادره، دادنامه شماره ۱۴۵۰۰۳۶۰ ـ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی را تأیید نمود که این رأی در تأیید دادنامه ۸۸/۹۵۰ ـ ۱۳۸۸/۹/۱۱ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ماکو صادر شد و از آنجایی که در رأی اخیر غرامت به مفهوم «افزایش قیمت ملک» موضوع حکم قرار گرفت نه بازگرداندن قیمت قدرت خرید مشتری؛ بنابراین، مشتری مستحق دریافت بهاء ‌مبیع به نرخ روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری است و باید بر این اساس مبادرت به صدور حکم شود.

شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری در دادنامه صادره در سال 1399، محاسبه قیمت روز یک واحد آپارتمان با شرایط قرارداد با احتساب قدمتی که در طی چند سال و بر فرض اجراء قرارداد پیدا می کرده را به کارشناس ارجاع و در نهایت با استناد به رأی وحدت رویه فوق و مواد 390، 391 و  392 قانون مدنی خواندگان را محکوم به پرداخت مبالغ افزایش قیمت ملک برابر نظریه کارشناسی نمود.

نظر چهارم – تفکیک ثمن نقد و غیر نقد

عده ای از قضات با لحاظ نظریات مشورتی سابق الذکر و همچنین نظریه شماره 7/95/1357 مورخ 1395/6/8 اداره کل حقوقی قوه قضاییه عقیده دارند، برای تعیین کاهش ارزش ثمن باید بین ثمن وجه نقد با ثمن غیر نقد قایل به تفاوت شد.

هرگاه ثمن وجه نقد باشد، باید به موجب رأی وحدت رویه شماره 733 هیأت عمومی که ناظر به ثمن وجه نقد است، در محاسبه کاهش ارزش ثمن «کاهش قدرت خرید خریدار» مد نظر قرار گیرد ولی هرگاه مبیع غیر وجه باشد، مانند این که یک دستگاه آپارتمان یا قطعه زمین ثمن تعیین می شود، باید ارزش آن را به قیمت روز بر مبنای نظریه کارشناسی محاسبه و مورد حکم قرار داد.

نتیجه گیری

با وصف این که به تصریح ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری، وظیفه هیأت عمومی دیوان عالی کشور خاتمه دادن به استنباط های متفاوت از مواد قانونی مشابه در محاکم از طریق تفسیر صحیح و تعیین مراد قانونگذار است، مع الوصف آن هیأت در صدور رأی وحدت رویه 733 از تصریح به این که مقصود از «کاهش ارزش ثمن» و کیفیت محاسبه آن خودداری نمود و بار تعیین آن را به مراجع قضایی رسیدگی کننده واگذار نمود، حال آن که می توانست صرفاً با تصریح عبارت کوتاهی مشابه آنچه دادستان کل کشور در نظریه خود بیان نمودند، مانع شکل گیری رویه های متعدد در مراجع قضایی شود.

از میان نظرات ابرازی، نظریه سوم علی رغم این که با قوانین و مقررات مدنی و رای وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور همخوانی چندانی ندارد ولی با اصول و قواعد حقوقی به ویژه با اصل عدالت، انصاف‌ و قاعده لاضرر منطبق تر به نظر می رسد.

به نظر می رسد، تا زمان صدور رأی وحدت رویه ای دیگر و یا اصلاح ماده 391 قانون مدنی باید شاهد اختلاف نظر قضات در آرای صادره باشیم./ساعت 16.46 مورخ 1400/2/17

بروز رسانی مورخ 1400/5/7

سرانجام اختلاف رویه ها منجره به صدور «رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور» با موضوع نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن و جبران آن به عنوان غرامت ناشی از مستحقٌ‌للغیر در آمدن مبیع گردید.

انطباق این که رأی اخیر مؤید کدامیک از نظرات ابرازی در متن مقاله می باشد، به خوانندگان واگذار می شود.

3.7/5 - (66 امتیاز)

توسط علیرضا مرادی

قاضی اسبق دادگستری، وکیل پایه یک کانون وکلا و مشاور حقوقی

14 دیدگاه

  1. با سلام
    از جنابعالی درخواست کمک می کنم.
    خلاصه وار عرض کنم:
    زمینی سال ۹۱ خریدم در سال ۹۴ فروختم و در سال اواخر سال ۹۵ پیامکی از سامانه ثنا برایم آمد. پیگیر شدم متوجه شدم شکایت فروش مال غیر شده از اینجانب در خصوص همین زمینی که اشاره کردم.
    قبل از تشکیل جلسه دادگاه با خریدار زمین تماس گرفتم و جویای خبر شدم. ایشان فرمودند ۷۰ متر از ۲۹۰ متر زمین شما در داخل یک راه قدیمی بوده و شهرداری ادعای مالکیت دارد و شاکی گفت که من در مزایده شرکت کردم و ۷۰ متر را خریدم از شهرداری. بنده عرض کردم چرا همان موقع به صورت شفاهی یا از طریق مراجع قضایی با اظهارنامه مشکل را به بنده اطلاع ندادی تا رفع اقتصاد نمایم، جواب سربالا شنیدم.
    خلاصه کنم بعد از مشخص شدن مشکل شاکی، ابتدا تحت عنوان فروش مال غیر شکایت کیفری نمود از این جانب که با سه نوبت کارشناسی مشخص شد هر آنچه را که خریده ام فروختم. در دادگاه کیفری و تجدید نظر کیفری تبرئه شدم.
    شاکی مجدد اقدام به طرح شکایت با عنوان ابطال معامله و استرداد ثمن از اینجانب نمود. لازم به توضیح از زمین ها دارای سند عادی و شاکی بنده هم با ۶ ماه فاصله از زمانی که از این جانب زمین ها را خریده بود اقدام به فروش کرده بود و در زمان طرح شکایت فروش مال غیر و شکایت ابطال معامله و استرداد ثمن، زمین ها را فروخته و مالکیتی نداشت، حالا چرا من باید غرامت پرداخت کنم، آیا مشکل به وجود آمده به صورت شفاهی یا کتبی به بنده اطلاع داده که عرض می‌کنم هیچ مدرکی در پرونده از جهت اطلاع به بنده نیست.
    حالا با این تفاسیر، وقتی من از مشکل به وجود آمده از طرف خریدار مطلع نشدم آیا علم غیب دارم یا باید در خواب به بند الهام شود چه مشکلی به وجود آمده، آیا من حق نداشتم از مشکل با خبر باشم که رفع فساد نمایم حرف شاکی در صورتی صحیح است که مشکل را به بنده اطلاع داده باشد و بنده اهمیتی از جهت رفع مشکل نداده باشم. اگر ایشان اثبات نماید که بنده را مطلع کرده و من اهمیتی ندادم که ۱۰۰ درصد بند محکوم هستم حالا بنده نمی‌دانم قاضی محترم دادگاه نخستین چطوری رای وحدت رویه ۷۳۳ را ملاک قرار داده: اولاً که این فساد معامله در ۲۰ درصد معامله ایجاد شده و الان هم این فساد رفع شده و بنده چرا باید غرامت بپردازم.
    از شما تمنا دارم اینجانب را یاری کنید، بنده وکیل ندارم. در دادگاه بدوی محکوم شدم، پرداخت غرامت به قیمت روز تجدیدنظر زده‌ام که هماهنگ با تجدید نظر تقاضای اعسار هم کردم.
    تا این زمان که مطلب را عرض می کنم یک پیامک برای تاریخ بیست و هفتم اردیبهشت برای بررسی اعسار آمده که شاهد ها را معرفی کنم ولی برای تعیین روز دادگاه تجدیدنظر فعلاً چیزی به دستم نرسیده.
    از شما تقاضا دارم در صورتی که وقت دارید، اینجانب را راهنمایی کنید و حتماً مسئولیتی را که بر گردن دارم و تعهد خودم را درخصوص شما انجام خواهم داد. این مسئله برای من خیلی مهم و از جهت هزینه مشکلی ندارم.
    با تشکر از شما

    1. درود
      1- هر چند اعلام نظر دقیق نسبت به مشکل حقوقی شما نیازمند آگاهی از جزئیات پرونده های کیفری مختومه و حقوقی مطروحه است، مع الوصف حکم کلی قضیه آن است که، چنانچه ثابت شود که مقدار 70 متر از زمین ملک شهرداری بوده است، عقد بیع به علت مستحقق للغیر در آمدن مبیع نسبت همین مقدار باطل است لکن نسبت به مقادیر دیگر صحیح است. در چین مواردی خریدار برابر «ماده 441 قانون مدنی» دو دارد یا معامله صحیح را به علت «خیار تبعض صفقه» فسخ و کل ثمن پرداختی را دریافت کند و یا قسمت صحیح را قبول و تنها نسبت به مقدار باطل، ثمن را از شما مطالبه کند.
      با توجه به توضیح شما که خریدار زمین های خریداری شده را فروخته، حسب ظاهر این امر تأیید عملی صرفنظر کردن از اعمال حق فسخ معامله صحیح دارد لکن مانع از آن نیست تا بتواند ثمن مقدار 70 متر و غرامت را بر اساس «مواد 390، 391 قانون فوق» و همچنین رأی وحدت رویه 733 هیأت عمومی دیوان عالی کشور از شما مطالبه کند مگر آن که خلاف انصراف از اعمال حق فسخ ثابت شود که در این صورت، درخواست ابطال معامله مؤید اعمال حق فسخ و در نتیجه حق مطالبه کل ثمن و غرامت به استناد مستندات مذکور را دارد.
      2- برای مشاوره با بنده به پست «شیوه های مشاوره حقوقی با وکیل مرادی» مراجعه کنید.

  2. با عرض سلام و خدمت جناب مرادی
    بنده ملکی رو خریداری کردم با ثمن معامله به مبلغ ۹۶۰۰۰۰۰۰ تومان که مستحق للغیر شناخته شد و دادگاه رای به بطلان معامله بنده داد.
    باتوجه به بیع نامه ای که با فروشنده دارم و با توجه به اینکه در بندی از مبایعه نامه که میگه ((صورتیکه مبیع مستحق للغیر شناخته بشه فروشنده علاوه بر ثمن باید خسارت را هم جبران کند))
    مبلغ ناچیزی از سمت بنگاه به عنوان خسارت تعیین شده.
    حالا با توجه به اینکه ارزش ملک تقریبا ۷ برابر شده، تکلیف خسارت بنده چی میشه؟

  3. سلام آقای مرادی
    به تازگی با سایت شما آشنا شدم.
    مقالاتی که در سایت شما منتشر شده کاربردی هستند و نشان می دهد که چقدر برای تهیه هر یک زحمت کشدید.
    از این که بدون هیچ چشم داشتی، تجربیات ارزشمند دوران قضاوت و وکالت خودتان را در اختیار بازدیدکنندگان سایت قرار می دهید بی نهایت قدردانی می کنم.
    همیشه پاینده و موفق باشید.

  4. سلام
    جناب مرادی
    از مقاله بسیار عالی جناب عالی کمال تشکر را دارم.
    آرزومندم روزی رسد که قضات دادگاه های وطن عزیزم ایران به مانند شما دارای درک و علم قضایی بالا داشته باشند و سلیقه ای عمل نکنند

    1. درود جناب آقای فرزانه
      از حسن نظر شما نسبت به مطلب و روحیه قدرشناسی شما بسیار ممنونم.
      اصل بر آن است که همه قضات به «سوگندنامه قاضی دادگستری» که قبل از مباشرت به قضاوت یاد می نمایند پای‌بند بوده و همواره در كشف حقیقت و احقاق حق و اجرای عدالت و قسط اسلامی در گرفتن حق از ظالم و بازگرداندن آن به صاحبش کوشا می باشند.

  5. سلام خدمت جناب مرادی
    بنده سال ۱۳۹۱ زمینی در شهرک مسکونی به صورت قولنامه دستی ما بین دو نفر خریداری کردم،
    زمین بنده و کل شهرک که جمعا ۱۰ هکتار می شد، کاربری مزروعی بودن که صاحب اصلی زمین با حکم قاضی ماده ۵۶ از اراضی ملی خارج و به عنوان مزروعی به مردم فروخته و اینجانب و بقیه در اون خونه ای ساخته ایم و جز شهر شده و امتیاز کنتور آب و برق هم داریم.
    حالا مسکن و شهرسازی از ما شکایت کرده به عنوان «تصرف اراضی ملی» و درخواست قلع و قم و خلع ید داده.
    ظاهرا یکسال بعد از معامله ما، مسکن و شهرسازی با اعتراض به حکم قاضی ماده ۵۶ توانسته حکمی به نفع خود از دادگاه بگیره و ما هم از این موضوع خبر دار نشدیم و به مدت این ۱۰ سال هم هیچ وقت مسکن و شهرسازی چیزی مبنی بر مالکیت زمین اعلام نکرده بود.
    الآن ما باید چیکار کنیم؟
    ممنون از شما

    1. درود
      1- با توجه به تاریخ صدور رأی قاضی كميسيون ماده واحده قانون تعيين تكليف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل ها و مراتع و تاریخ بیع زمین، مطابق ظاهر فروش آن فاقد اشکال بوده لکن با عنایت به نقض رأی قاضی مزبور در دادگاه و قطعیت آن، کاشف به عمل آمد که فروشنده مالک زمین نبوده و در نتیجه مبیع مستحقق للغیر در آمده و معامله نسبت به آن باطل بوده است.
      برای اطلاع از میزان و نحوه دریافت خسارت از فروشنده پست «رویه قضایی نحوه محاسبه کاهش ارزش ثمن در صورت مستحقق للغیر درآمدن مبیع» را مطالعه نمایید.
      2- شکایت کیفری جرم تصرف اراضی ملی علیه شما، با توجه به این که منشاء تصرف تان عدوانی نبوده، این شکایت منجر به منع تعقیب خواهد شد.
      3- دعوای خلع ید و قلع و قمع بنا در صورت وجود شرایط و ارکان آن، منجر به صدور حکم محکومیت شما خواهد شد.
      4- با توجه به این که مسکن و شهرسازی یک سال بعد از فروش زمین مبادرت به طرح دعوی نموده، در زمان طرح این دعوی، به جهت فقدان مالکیت فروشنده، دعوی متوجه ایشان نبوده و در صورت ایراد این شخص و یا اطلاع دادگاه از موضوع قرار عدم توجه دعوی به خوانده صادر می شد.
      5- در شرایط فعلی شما با حکمی مواجهه هستید که در جریان دادرسی آن دخالتی نداشته اید ولی در عین حال به ضرر شما صادر شده است، بنابراین در صورت داشتن دلایل مثبت اعتراض، می توانید به استناد مواد ۴۱۷ الی 425 قانون آیین دادرسی مدنی به عنوان شخص ثالث به حکم اعتراض نمایید و در صورت فقدان دلایل و حصول اطمینان از صحت حکم صادره، پیشنهاد می شود به نحو مقتضی با مسکن و شهرسازی موضوع را توافقی حل و فصل نمایید.

  6. با سلام
    مقاله مفید و کاربردی در باره غرامت قابل مطالبه مشتری در بیع فاسد به علت مستحقق للغیر شدن مبیع تهیه گردید که نشان می دهد نویسنده از تجربه عملی بالایی برخوردار بوده و برای تهیه آن زحمات زیادی کشیده است.
    بسیار عالی بود.

    1. درود
      از دقت نظر و روحیه قدرشناسی شما سپاسگزارم.
      تهیه مقالات تحقیقی کاربردی مانند پست حاضر، نیازمند صرف زمان زیاد برای مطالعه و تحلیل آراء مراجع قضایی، نظریات اداره حقوقی قوه قضاییه و مقالات حقوقی تألیقی در خصوص موضوع و در نهایت تعیین دیدگاه های مطروحه است که بحق تشخیص دادید.

دیدگاهی بنویسید

بازکردن چت واتساپ
1
تماس با من
ارتباط با وکیل مرادی
بازدیدکننده محترم
درخواست های خود را در واتساپ ارسال کنید.